Tasación Hipotecaria
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Todo lo que necesitas saber Tasación hipotecaria
Una tasación hipotecaria es el cálculo que establece el valor de un determinado bien, en este caso, un inmueble. La tasación es un informe técnico elaborado por un experto que destaca las características más relevantes del inmueble y, por supuesto, su valor en el mercado. Esta tasación tiene como principal objetivo servir como garantía principal de un préstamo hipotecario.
Es importante destacar que el valor del inmueble reflejado en el informe de tasación no necesariamente coincide con el importe real de la transacción de compraventa que pueda realizarse. Las entidades financieras utilizan este valor como referencia y, en base a él, conceden un porcentaje específico de financiación. Aunque es posible que una entidad financiera financie el 100% de la tasación oficial, lo más común es que financien el 80%.
Qué elementos determinan el valor en una tasación hipotecaria
El valor de un inmueble reflejado en una tasación hipotecaria se determina en función de varios factores clave:
- Valor “real” en el mercado: El principal elemento que determina el valor del inmueble en una tasación hipotecaria es su valor “real” en el mercado. Es decir, cuánto estarían dispuestos a pagar los compradores por un inmueble similar en condiciones similares.
- Tratamiento especial para viviendas de protección oficial: Las viviendas de protección oficial tienen un tratamiento especial en las tasaciones. En estos casos, se debe respetar el precio máximo de venta estipulado en la legislación propia de la vivienda protegida.
- Emplazamiento del inmueble: La ubicación del inmueble es un factor crucial. Un inmueble situado en una zona céntrica o en un área con alta demanda tendrá un valor más alto que uno en una zona menos demandada.
- Servicios en las cercanías: La proximidad a servicios esenciales como transporte público, centros médicos, colegios, centros de ocio, supermercados, entre otros, puede aumentar el valor de un inmueble.
- Características físicas del inmueble: Aspectos como la superficie total, la distribución de las estancias, la existencia de trastero o garaje, entre otros, son considerados. También se tiene en cuenta la calidad de los materiales de construcción y la ubicación de la vivienda dentro del edificio (por ejemplo, los pisos altos y orientados al sur suelen tener una mejor valoración).
- Año de construcción de la edificación: Generalmente, las edificaciones más nuevas tienen un valor más alto, aunque las edificaciones antiguas bien conservadas o con valor histórico también pueden tener una alta valoración.
Validez o duración para presentar el informe de tasación hipotecaria
Si vas a presentar a la entidad bancaria un informe de tasación que tú mismo hayas encargado, es crucial saber que este periodo de vigencia o validez es de seis meses contados a partir de la fecha de emisión del informe de tasación para crédito hipotecario.
Si lo presentaras fuera de fecha, tendrías que solicitar otro o aceptar el de la entidad de crédito. Los informes técnicos de tasación para crédito hipotecario se basan en el valor que tiene el inmueble en el mercado según la oferta y la demanda. Esta es la razón por la que solo tienen validez en un determinado periodo, ya que el criterio basado en la oferta y la demanda no es fijo y puede variar con el tiempo debido a diversos factores, como cambios en la situación económica.
Normativa aplicable
Una tasación hipotecaria es un informe técnico con validez de certificado oficial, lo que significa que tiene efectos jurídicos. Por ello, tanto el informe de tasación para crédito hipotecario como los tasadores deben cumplir con los requisitos legales establecidos en nuestro ordenamiento jurídico.
Normas legales sobre tasación hipotecaria:
En primer lugar, como las entidades autorizadas para elaborar una tasación para crédito hipotecario son las sociedades de tasación homologadas, tendremos que conocer por cuáles son las regulaciones que las normalizan. Entre ellas pueden citarse:
- Real Decreto de 30 de mayo de 1997: Establece el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. Define los requisitos y procedimientos para obtener y mantener las homologaciones para realizar tasaciones hipotecarias. Este decreto fue modificado en 2005 y 2009.
Las sociedades de tasación deben rendir cuentas a este organismo, que supervisa y regula el mercado hipotecario a nivel nacional. El Banco de España emite circulares con efectos jurídicos para garantizar el adecuado ejercicio de sus competencias. Algunas circulares relevantes incluyen:
- Circular 3/1998: Especifica la información que las sociedades y servicios de tasación homologados deben proporcionar al Banco de España.
- Circular 3/2014: Establece medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasación.
Otro bloque de normativa relacionada con la tasación hipotecaria son las órdenes ministeriales del Ministerio de Hacienda y del Ministerio de Economía. Las más relevantes son:
- Orden ECO/805/2003: Establece pautas y normas sobre los cálculos para determinar el valor de tasación de bienes inmuebles.
- Orden EHA/564/2008: Actualiza los parámetros para valorar legalmente el suelo.
Por último, mencionamos la normativa más reciente que regula el mercado hipotecario español.
- Real Decreto 716/2009: que desarrolla la Ley de 7 de diciembre de 2007 sobre la regulación del sistema hipotecario y financiero español.
- Orden EHA/2899/2011: sobre transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
Estándares que rigen las tasaciones hipotecarias
International Valuation Standards Council (IVSC) y The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA).
Estándar de medición y definición de superficies de inmuebles realizado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).
Cómo es la estructura de una tasación hipotecaria
Una tasación hipotecaria es un documento técnico normado que establece el valor de un inmueble con el propósito de garantizar un préstamo hipotecario. Dada su importancia y validez legal, este informe debe seguir una estructura específica:
- Certificado de tasación: En esta sección se indica quién es el solicitante de la tasación y la finalidad de la misma. En el caso de una tasación hipotecaria, debe constar que es “de garantía para mercado hipotecario”. También se menciona el tasador y su adscripción a una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España. Además, se incluye el valor del inmueble en euros.
- Fecha de la visita del tasador: Se especifica cuándo el tasador visitó el inmueble.
- Fecha de emisión y fecha límite de validez: Estas fechas indican cuándo se emitió el informe y hasta cuándo tiene validez.
- Identificación y localización: En esta sección se detalla el tipo de inmueble, su estado (si está terminado o no), la dirección y las características del entorno.
- Comprobaciones documentales: Se mencionan las verificaciones realizadas en el registro de la propiedad y en el catastro.
- Análisis del mercado residencial comparable y el método empleado en la tasación: Aquí se describe cómo se llegó al valor de tasación, basándose en comparativas con el mercado y el método utilizado.
- Anexos: Esta sección incluye fotografías de ubicación, planos y fotografías del interior del inmueble para dar una visión más detallada del bien tasado.
Una tasación hipotecaria con el propósito de garantizar un inmueble debe ser realizada por un profesional independiente. Dado que es un informe técnico con validez legal, el tasador debe cumplir con los requisitos establecidos por la normativa vigente.
¿Quién realiza la tasación?
La tasación hipotecaria es un informe técnico con validez de certificado oficial y, por lo tanto, debe ser realizada por profesionales cualificados y homologados. Estos son los profesionales aptos para llevar a cabo una tasación hipotecaria:
- Profesionales habilitados: La tasación debe ser realizada por un profesional independiente, ya sea un arquitecto licenciado o diplomado o un ingeniero licenciado o diplomado. Los arquitectos suelen encargarse de tasaciones de edificaciones, mientras que los ingenieros se ocupan de inmuebles con explotaciones económicas.
- Sociedades de tasación homologadas: Es fundamental que la empresa que elabore el informe de tasación hipotecaria esté homologada e inscrita en el Banco de España. Si decides contactar directamente con un profesional, asegúrate de que esté adscrito a una de estas sociedades homologadas.
Proceso para obtener un tasación hipotecaria
A continuación, te detallamos cómo obtener una tasación hipotecaria:
- Contacta con un profesional o sociedad de tasación homologada.
- La empresa o el profesional te proporcionará un número de expediente y coordinará una visita.
- Prepárate para proporcionar la documentación necesaria que el tasador requiera para elaborar el informe técnico.
- El tasador visitará tu inmueble para realizar el trabajo de campo, donde tomará fotografías, medirá la superficie, y evaluará los materiales y el estado de conservación del inmueble.
- Una vez recopilada toda la información, el tasador comenzará a elaborar el informe de tasación para crédito hipotecario.
- Finalmente, la empresa o el profesional firmará el documento.
Documentación necesaria
Para llevar a cabo una tasación hipotecaria, es esencial tener preparada la documentación que el tasador solicitará, ya que esto agilizará considerablemente la tramitación. La documentación requerida varía según el tipo de inmueble:
- Viviendas:
- Certificación registral: Acredita la titularidad de la propiedad. Puede ser la escritura o una nota simple emitida por el Registro de la Propiedad.
- Documentación catastral: Debe incluir la referencia catastral y la información gráfica del inmueble.
- Vivienda de protección oficial (VPO): Si la vivienda es de protección oficial, es necesario presentar una fotocopia de la cédula de calificación definitiva.
- Oficinas y naves:
- Certificación registral: Al igual que con las viviendas, se necesita una certificación que acredite la titularidad del inmueble.
- Referencia catastral y plano del catastro: Deben indicar la ubicación del inmueble.
- Licencia de inicio de actividad o de apertura: Es esencial para oficinas y naves.
- Estatutos de la comunidad de propietarios: En caso de que el inmueble forme parte de una comunidad.
- Información sobre arrendamientos: Si los inmuebles están arrendados, es necesario presentar una fotocopia del contrato de alquiler, los recibos de alquiler y una relación de gastos.
Cuánto tarda
Una vez que se ha solicitado una tasación hipotecaria, los profesionales habilitados para redactarla o las sociedades de tasación homologadas (que están registradas y supervisadas por el Banco de España) suelen tardar en elaborar un informe de tasación para una vivienda aproximadamente dos o tres días después de la fecha de la visita al inmueble.
Es importante tener en cuenta que este plazo puede variar dependiendo de la complejidad del inmueble, la disponibilidad del tasador y la cantidad de información que se requiera para completar el informe.
El coste de una tasación hipotecaria puede variar dependiendo de diversos factores, como la ubicación del inmueble, su tamaño y características, entre otros. Pero suele oscilar entre los 200 € y los 1.250 €.
Es importante tener en cuenta que estos valores son aproximados y pueden variar según el caso específico y el profesional o empresa de tasación contratada.
Cómo se calcula el precio
El coste de la tasación hipotecaria varía en función del valor del inmueble, tipo de inmueble y sus características.
Factores que influyen en el precio
- Ubicación del inmueble
- Antigüedad
- Situación del inmueble dentro del propio edificio
- Superficie total y distribución (si tiene garaje, trastero…)
- Calidad constructiva
- Servicios y equipamientos próximos (jardines, colegios, supermercados…)
Si estás considerando solicitar un préstamo o crédito para adquirir un inmueble, ya sea una vivienda, terreno, local comercial, nave industrial, entre otros, necesitarás un informe de tasación hipotecaria. Este informe es un requisito imprescindible para que la operación bancaria pueda iniciarse. A continuación, te detallo las circunstancias y recomendaciones sobre cuándo solicitarlo:
- Solicitud de préstamo o crédito: Siempre que vayas a solicitar un préstamo o crédito para adquirir cualquier tipo de inmueble, es necesario presentar un informe de tasación oficial.
- Entidades de crédito: Aunque las entidades de crédito cuentan con sus propios servicios de tasación, es importante saber que tú también puedes aportar un informe de tasación hipotecaria. El Banco de España, en sus criterios de buenas prácticas, establece que las tasaciones aportadas por el cliente deben ser aceptadas por la entidad de crédito.
Condiciones de las tasaciones presentadas
Las tasaciones que presentes a una entidad de crédito deben cumplir ciertas condiciones:
- Deben ser tasaciones certificadas.
- Deben haber sido redactadas por un tasador homologado (arquitecto, ingeniero, etc.).
- Deben ser presentadas dentro del periodo de vigencia de la tasación, que es de seis meses contados a partir de la fecha de emisión del informe.
El principal de los consejos para una tasación hipotecaria es tener preparada toda la información clave para realizar el proceso. Básicamente hablamos de la documentación que es necesario presentar para el proceso. Así, el tiempo necesario en obtener la valoración inmobiliaria será más corto.
Otro de los tips y recomendaciones más importantes de cara a la realización de este trámite es hacerla cuando se haya acordado la compra de un inmueble, antes de la firma del contrato de arras.
Eso sí, una información útil de cara a este proceso es tener claro con qué tasadoras trabaja el banco, porque no todos aceptan a todas las tasadoras. Así se evitan problemas, parones y duplicar las tasaciones hipotecarias y los gastos.
- Tasación hipotecaria
Es la valoración de un inmueble o una finca, con el objeto de que sea, en sí mismo, una de las garantías del préstamo hipotecario que se conceda sobre él.
- Cargas de un inmueble
Son las diferentes obligaciones económicas que hay relacionados con dicho inmueble. Por ejemplo, deudas en el pago de impuestos o letras de hipoteca no abonadas. Si no se cancelan, pasan de un propietario a otro cuando se vende un inmueble. Sucede lo mismo con las fincas.
- Finca rústica
Es aquella en la que no se pueden construir edificios salvo escasas excepciones, y que se destina generalmente a usos agrarios. En algunos casos, y en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre, se permite construir en ellas ciertas instalaciones, pero siempre vinculadas a espacios naturales.
- Nota simple registral
Es la nota simple del Registro de la Propiedad: un documento en el que está indicado en qué situación está una finca o un inmueble. Además, refleja quién es su propietario o si tiene cargas, entre otros datos.
- Tasador
Profesional que se dedica a la valoración de inmuebles y todo tipo de fincas, tanto rústicas somo urbanas, para certificar su valor de cara a una venta o a la obtención de una hipoteca, entre otras cosas.
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Una tasación hipotecaria el es informe de valoración de un inmueble cuyo objeto es ser garantía para un crédito hipotecario. Este valor de tasación es completamente independiente de la cantidad solicitada y la entidad financiera se servirá de él para conceder un porcentaje determinado de financiación, generalmente un 80% del mismo.
Cuando se vaya a solicitar un crédito hipotecario a un banco para la adquisición de un inmueble. No se comenzará la operación bancaria hasta que no este listo el informe de tasación hipotecaria. En cualquier caso, habrá que tener en cuenta que las tasaciones hipotecarias tiene una validez máximas de 6 meses, pasado este tiempo habrá que actualizarla.
Las tasaciones hipotecarias deben realizarlas entidades autorizadas y homologadas por el Banco de España. A su vez, estas entidades de tasación deben de disponer de los profesionales adecuados y formados para esta tarea, como son los arquitectos o arquitectos técnicos si hablamos de sector residencial o fincas urbanas, ingenieros industriales o ingenieros técnicos industriales para inmuebles industriales e ingenieros agrónomos o ingenieros técnicos agrícolas para fincas rústicas. También se puede solicitar directamente a uno de los técnicos indicados siempre que trabajen para una sociedad de tasación.
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
La tasación oficial se utiliza para una finalidad concreta y solicitada, bajo una metodología normalizada. En cambio una valoración es un informe que establece el valor aproximado de una vivienda siguiendo varios métodos de valoración.
Si, siempre y cuando esté avalada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España o un técnico perteneciente a una de estas sociedades de tasación.
Con una misma tasación el cliente, podrá presentarse a cualquier banco para solicitar un crédito y negociar las condiciones del mismo. En estos casos, el banco tendrá derecho a solicitar una segunda tasación para corroborar que el valor del inmueble es correcto.
Los bancos están obligados a disponer de la tasación del inmueble antes de comenzar cualquier trámite hipotecario. Por ello, la tasación hipotecaria es un trámite imprescindible para pedir crédito hipotecario para comprar un piso, casa, terreno, local…etc.
Lo que se necesita para las tasaciones hipotecarias es distinto en función del tipo de inmueble o finca a tasar. Eso sí, en todos los casos hay que presentar dos documentos en tasaciones hipotecarias.
El primero es el certificado del registro que acredite quién es el titular, así como las cargas que tenga el inmueble. Debe estar expedido menos de tres meses antes de la fecha de la tasación. También sirve una nota simple registral y una copia de la escritura de propiedad.
El segundo documento que es necesario para tasaciones hipotecarias es uno con los datos catastrales descriptivos y gráficos correspondientes al inmueble o la finca. Al igual que el certificado del registro, debe haberse sacado, como mucho, tres meses antes de la tasación.
Además, si el inmueble a tasar está en un edificio en proyecto hay que presentar el proyecto validado por el Colegio Profesional correspondiente. Si el edificio está en construcción o rehabilitación, aparte del proyecto de obra hay que aportar la licencia de obra, la última certificación de la obra y el contrato de ejecución de la misma. Para las VPO hay que presentar también la cédula con su calificación y un documento con el que se pueda determinar el precio máximo para la venta. Para las fincas rústicas hay que aportar la documentación catastral y la de su régimen de explotación. Además de todo esto, habrá que rellenar un documento modelo de tasación hipotecaria.
La tasación oficial se utiliza para una finalidad concreta y solicitada, bajo una metodología normalizada. En cambio una valoración es un informe que establece el valor aproximado de una vivienda siguiendo varios métodos de valoración.
Si, siempre y cuando esté avalada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España o un técnico perteneciente a una de estas sociedades de tasación.
Con una misma tasación el cliente, podrá presentarse a cualquier banco para solicitar un crédito y negociar las condiciones del mismo. En estos casos, el banco tendrá derecho a solicitar una segunda tasación para corroborar que el valor del inmueble es correcto.
Otros servicios relacionados con tasación hipotecaria
- Tasación de vivienda
- Certificado Energético
- Boletín de agua
- Certificación de instalación de gas
- Licencia Turística
- Cédula de habitabilidad
- Licencia de apertura
- Licencia de actividad
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