Valoración de fincas rústicas

El primer hogar del ser humano es la tierra y también supone su mayor recurso económico. Su regulación empezó cuando comenzó a considerarse un bien y, hoy, la ley dictamina sobre su uso y disfrute. ¿Cómo clasificamos el territorio? En diferentes tipos de fincas, también llamadas predios, que, según su situación y uso, se denominan de una manera u otra. Entre ellas, destaca la finca rústica.

La finca rústica es un bien inmueble rural dedicado al uso agropecuario. Es decir, para la agricultura y ganadería, aunque no es nada extraño que pueda tener usos accesorios a estos o, incluso, alternativos. Por ejemplo, que, en vez de como explotación ganadera, se use como lugar de recreo para la familia propietaria o destino de turismo rural.

La finca rústica tiene un valor

Como bien inmueble, la finca rústica tiene un valor, un precio de mercado, y puede ser objeto de compra, venta, transacción, alquiler, expropiación, etc. Para conocer ese precio, es necesaria una valoración. ¿Qué entendemos por valoración de una finca rústica? Es el informe elaborado que te da su valor.

La tasación del terreno rústico depende de varios factores:

– La localización. Hay zonas con más valor que otras. Y hay comunidades donde los suelos están más valorados que en otras. Los suelos de secano suelen ser más abundantes y sus hectárea, por ejemplo, tienen precios menores. Lo que esté cerca de la finca rústica también puede afectar. Por ejemplo, la cercanía a un municipio o una zona turística suele aumentar su valor.

– La naturaleza y el uso del suelo. No es lo mismo un terreno dedicado al cultivo de melones que un paraje silvestre arbolado y con uso cinegético de caza de perdiz.

– La superficie. El tamaño de la finca, por supuesto, afecta al precio final.

– La normativa urbanística. Además del Estado, las Comunidades Autónomas y los municipios publican sus propias órdenes de tasación del suelo rústico.

La Administración tiene su propia valoración

La Administración establece un valor a la finca rústica basándose en sus propios criterios, que no son necesariamente los mismos que los que puedan alegar los dueños de la finca u otros particulares.

Si deseas conocer el valor de una finca rústica, deberás acudir a un profesional técnico (ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrícola) para que valore esa propiedad. El resultado de la valoración puede diferir de la valoración de la Administración. Es decir: puede que su valoración sea menor que la tuya. Si se da el caso, puede haber confrontación de pareceres, que se puede resolver mediante la tasación pericial contradictoria.

¿Para qué hacer la valoración de finca rústica?

Ocurre como con cualquier otro bien inmueble. La finca rústica puede ser objeto de algún tipo de transacción o ejecución para el que se requiera conocer su valor: arrendamiento, compra y venta total o parcial, valoración patrimonial, repartición por herencia o causa de ciertos contratos, gestiones privadas o hipotecarias (en este caso, con participación de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España)…

Si la actividad de la finca forma parte de una empresa, sociedad agraria o cooperativa agrícola, la valoración será necesaria para conocer el valor de la empresa, por ejemplo. Si necesitas usar la finca como aval para un aplazamiento de deudas con Hacienda. Para una subasta judicial en la que sea necesario dividir una finca rústica en régimen de copropiedad.

En definitiva, hay muchos motivos posibles para querer hacer una tasación del suelo rústico. Conocer el valor de la finca rústica puede ser útil y necesario por muchas causas, más allá de la mera compraventa.

El uso de la finca

Es importante tener en cuenta el uso de la finca rústica actual y potencial, pues puede determinar si su precio de mercado es ajustado e interesante o no. Veamos algunos ejemplos:

– Rehabilitación. Una finca rústica puede ser objeto de rehabilitación, si en ella hay alguna construcción antigua que pueda ser reformada para un uso nuevo. Son los casos de las casas rurales, los hoteles o, simple y llanamente, la vivienda. ¿Te compensa comprar esa finca y pasarte al sector turístico?

– Actividades agropecuarias. La agricultura, ganadería y cinegética (caza y pesca) son actividades típicas y clásicas de las fincas rústicas. ¿La idea es recuperar un paraje silvestre para introducir una actividad turística de caza? ¿Plantar unos viñedos? ¿Dedicarlos al cultivo de naranjas o a la cría de conejos? La valoración puede ayudarte a decidir si cambiar o no de actividad.

– Instalaciones y actividades especiales. Algunas Comunidades Autónomas permiten la construcción en fincas rústicas de elementos, en principio, poco evidentes. Por ejemplo, instalaciones de telefonía o plantas de energías renovables. También pueden darse los casos de instalaciones de uso especial, vinculadas a los espacios naturales: instalaciones deportivas, científicas, de enseñanza o culturales. Si tienes una finca rústica desaprovechada o pretendes comprarla, una valoración de su precio puede indicarte si estas actividades son unas buenas ideas.

La Administración y la tasación del terreno rústico

Una valoración de finca rústica también puede ser necesaria para determinar la responsabilidad patrimonial de la Administración o ante casos de expropiación forzosa. Si la Administración pretende expropiar una finca rústica a un particular, ese propietario querrá una valoración para obtener una indemnización adecuada y más justa.

Los trámites de una expropiación forzosa pueden llevar años, pero eso no quiere decir que te dejes llevar. Al contrario, si estás metido en una expropiación, más vale que te pongas en marcha cuanto antes.

La tasación del suelo rústico también podría servir para actualizar tus obligaciones tributarias. Es posible que la valoración administrativa de tu finca rústica te perjudique en lo que respecta a los impuestos y una valoración más justa y actualizada podría serte de ayuda.

El procedimiento comienza concertando una cita con una empresa de tasación o un perito especializado en tasaciones. En este caso, el estudio lo hará un ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrícola. En general, la valoración de la finca rústica es una actividad compleja y que requiere de cierto conocimiento y experiencia.

Este profesional técnico aplicará un método de valoración u otro, según las características o los usos de la finca rústica. Al finalizar el estudio, te entregará el informe o lo entregará en tu nombre a quien lo haya requerido. Por ejemplo, a la Administración, la otra parte de un contrato, una empresa, la autoridad judicial…

Los métodos de tasación del terreno rústico

No existe un único método posible de valoración de fincas rústicas, lo que se debe a la propia heterogeneidad del mercado y terreno. Pueden ser, entre otros:

– Método de comparación. En este método, se utilizan los valores de precios de otras fincas similares y que estén cerca (paraje, municipio…). La similitud que se busca es en tamaño y uso, así como en posibles instalaciones. No es sencillo, pues el mercado de la finca rústica puede ser bastante opaco y eso dificulta la comparación. En consecuencia, puede dar errores de valoración.

– Método de capitalización de la renta. Con este sistema se valora la finca rústica a partir de la renta, potencial o real, que se obtenga de aprovecharla. Es decir, la finca rústica está siendo dedicada a cierta actividad y se atiende a la renta obtenida o que sea posible obtener. Es necesario tener un buen conocimiento del funcionamiento de los usos agrícolas y otros factores relacionados: vida útil de la finca, ingresos, gastos, tasa de actualización…

Actualmente este método es el obligado por ley a la hora de hacer una tasación de suelo rústico con objeto de expropiación forzosa.

– Método residual. Puede tratarse del método residual estático (para proyectos de uso del suelo a corto plazo, ya que no incluye variaciones en el tiempo) o residual dinámico (si no se va a hacer uso del suelo a corto plazo).

– Otros métodos. Existen métodos para situaciones específicas o fincas con determinadas características (o partes de ellas). Por ejemplo, los métodos de valoración de árboles ornamentales, de infraestructuras agrarias, de industrias agrarias, estadísticos, de valoración medioambiental…

El profesional técnico conoce la idoneidad de utilizar un método u otro en cada caso.

Detalles de consideración en la valoración de las fincas rústicas

Las fincas rústicas suelen estar o han estado en uso y eso implica que habrá algo más que cultivos o zonas de pastoreo. La actividad agraria requiere de instalaciones, así que es probable que una finca rústica incluya cuartos de aperos y construcciones diversas. En la valoración de la finca rústica, no solo se atiende al terreno en sí, sino también a estas instalaciones, que, de por sí, tienen un valor.

La determinación del precio de mercado de estas instalaciones se realizará atendiendo a las normas de valoración de los bienes urbanos y su total se sumará a la valoración de la finca rústica. Esta se realiza atendiendo a su localización, su superficie, la naturaleza y el uso del terreno y la normativa urbanística.

La normativa legal referida a los usos y la tasación del suelo rústico es abundante y enmarañada y puede ser un laberinto para el profano. Sería imposible explicar aquí pormenorizadamente todo el trayecto que ha recorrido esta legislación. Es una red que va desde la ley estatal hasta la normativa de la Administración Pública Local.

Legislación referente a la valoración de una finca rústica

– Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Este Real Decreto legisla los usos de suelo de España, para determinar y regular los derechos y deberes que todos tenemos al respecto. Eso incluye los suelos rurales, cuya valoración encontrarás consignada en el Título V.

– Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo. Esta ley pretende mejorar el funcionamiento del mercado del suelo y hacerlo más eficiente y transparente. En los Capítulos II, III y IV se regula la realización de las valoraciones y sus métodos.

– Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa. Aquí se recogen los pormenores de la expropiación forzosa: cuándo y por qué se realiza, los tipos que hay, las obligaciones y los derechos de las partes y las consecuencias.

– Decreto de 26 de abril de 1957, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa. La ley anterior se desarrolla en este reglamento, que establece los requisitos, procedimiento, formas de pago, casos especiales o específicos y demás asuntos de importancia en este tema tan delicado.

– Normativa sobre valoración de fincas de ámbito local. ¡Abundante! Los gobiernos autonómicos y municipales son unas fuentes inagotables de disposiciones de Urbanismo y usos del suelo. Si deseas hacer una valoración o tasación de un terreno rústico, tendrás que informarte en las gerencias correspondientes de tu municipio y Comunidad Autónoma y ponerte en manos de los peritos especializados de tu comarca. Son quienes conocen la normativa local y están habituados a manejarse con ella.

La controversia con la Administración

Como la Administración maneja sus propias valoraciones de las fincas rústicas, es posible que una valoración encargada por un particular determine una cifra diferente, inferior o superior, a la de aquella.

Esto no es moco de pavo. Por ejemplo, si, como propietario de una finca rústica, te enfrentas a una expropiación forzosa debido a que por tu terreno pasará una autopista, desearás que la indemnización que te corresponde por justicia sea lo más alta posible. Para eso, encargarás tu propia valoración de la finca rústica y querrás que tu valoración más positiva prevalezca en este caso.

También puede ocurrir que estés deseando comprar o vender una finca rústica y tu valoración o precio de mercado esté por debajo de la valoración de la propia Administración. Entonces esta pondrá en marcha a sus propios técnicos. El objetivo es que comprueben la valoración que hayas realizado. Y puede que, al final, la Administración considere que su precio debe prevalecer por encima del tuyo, en contra de tu deseo.

En estos u otros ejemplos en los que haya controversia, tienes la posibilidad de oponerte con la llamada tasación pericial contradictoria. Un perito especializado realizará una nueva tasación, que se presentará ante la Administración.