Segregación de fincas

Un espacio, dos fincas

Si tienes una finca es posible separar porciones para que existan dos fincas diferentes (o más). Una de las maneras de hacerlo es mediante la segregación de fincas. Es el acto mediante el cual de una finca original se separa una porción más pequeña de terreno, que forma una finca independiente.

Conviene que tengas clara la diferencia entre la segregación y la división de fincas. Mientras que en la segregación la finca original subsiste, es decir, sigue existiendo, en el acto de división la finca original desaparece y se convierte en varias fincas independientes.

Pongamos un ejemplo: si tienes una finca registrada como A, puedes segregar una porción B y al final existen A y B. En cambio, con la división de la finca A se obtendrían las fincas B, C y D. Es importante que tengas esto presente porque fiscalmente en la segregación se paga por el valor del terreno que se haya separado, mientras que en la división se paga por el valor total de los terrenos repartidos. En general, es más económico segregar que dividir.

El proyecto de segregación de fincas urbanas

La segregación no se hace dibujando con un lápiz sobre un plano de la finca y diciendo «esto es así». Es un trabajo técnico preciso que además está regulado porque tiene consecuencias catastrales y en el Registro de la Propiedad.

Por eso, es necesario que un técnico realice un proyecto de parcelación o segregación, para el cual inspeccionará y estudiará la finca, haciendo mediciones y cálculos y llevando los resultados (y los antecedentes) a informes y planos técnicos. Ese proyecto no es para ti, sino para justificar ante la Administración la idoneidad o necesidad de la segregación. El proyecto se le entregará al ayuntamiento para que estudie el caso.

La licencia de segregación y la escritura notarial

La segregacion de una finca urbana no es algo que se pueda hacer libremente, a pesar de que en ciertas circunstancias puede ser una decisión particular del propietario del terreno. Para realizar este acto es necesaria la licencia de segregación, o en su defecto la llamada declaración de innecesariedad (es decir, de que no es necesaria). El ayuntamiento valorará la conveniencia de otorgarte la licencia de segregación, y para ello revisará tanto que la solicitud esté bien hecha como el cumplimiento de la legislación urbanística, así como los requisitos que exige para la planificación territorial:

– Las dos fincas deben cumplir la normativa urbanística.

– La finca original debe estar inscrita correctamente en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.

El siguiente documento de importancia es la escritura de segregación o parcelación. Esta la redactará un notario a partir de la licencia municipal de segregación, y debe señalar el lindero o punto cardinal de la finca original a partir del cual se hace la segregación. Se describe la finca segregada, así como el estado en el que queda la finca «resto», que es como se denomina a la finca original tras la segregación.

Causas para hacer una segregación de fincas urbanas

Debe haber motivos que recomienden o exijan separar partes de una finca. Por ejemplo, una herencia o una separación matrimonial, situaciones ante las cuales puede necesitarse segregar la finca en cuestión para proceder a un reparto entre las diferentes partes implicadas. También puede ser por negociaciones mercantiles (para vender o comprar una parcela de la finca, por ejemplo), separación de copropiedades, disolución o reparto de negocios familiares, permuta de fincas, etc. Y también puede darse por exigencias de la Administración, por motivo de expropiaciones, pagos de deudas con Hacienda o derivado de resoluciones judiciales. En definitiva, los motivos para decidir segregar una finca son totalmente diversos.

Los tiempos para segregar una finca urbana

La segregación de una finca urbana es un acto que requiere la participación de un técnico especializado. Debes contactar y concertar una cita con este profesional, que visitará la finca y redactará el correspondiente proyecto de segregación. Es posible que el procedimiento de elaboración de este documento le lleve una semana. Ten en cuenta que no se trata de una mera firma en un impreso: requiere cálculos, trabajar sobre planos existentes y elaborar planos del futuro resultado.

Tendrás que prever el plazo de tiempo que necesite tu ayuntamiento para emitir la licencia municipal de segregación o parcelación, que puede ser variable. Estima un mínimo de 15 días, pero si tienes mala suerte podría demorarse meses. La licencia de segregación o parcelación que se te conceda tiene una validez de 3 meses, tiempo en el que debes utilizarla so pena de tener que empezar de nuevo.

El notario al que entregues la licencia municipal tardará unos pocos días en redactar las escrituras, que serán entregadas en el Registro de la Propiedad para su inscripción en sus archivos. Por desgracia, es posible que este acto de inscripción se demore varios meses, especialmente si el caso de segregación presenta aspectos dudosos o poco claros que deban analizarse en profundidad o requerir correcciones por tu parte.

Una previsión muy optimista sería un plazo total de un mes o mes y medio. Pero si hay retrasos administrativos el resultado puede demorarse un año o más. Como ves, de todo el proceso el más liviano y rápido quizá sea el que en principio parece más complejo, el del técnico que elabora el proyecto.

La estimación de plazos que te ofrecemos es variable y depende mucho de las circunstancias, pero tenla en cuenta a la hora de llevar a cabo la segregación parcelaria, especialmente si es una decisión urgente que has tomado personalmente en la que te interesa la rapidez. Por ejemplo, si te urge vender una parte de la finca.

Legislación relacionada con la segregación de fincas urbanas

– Ley 13/2015, de 24 de junio, que reforma la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario. La coordinación entre el Registro de la Propiedad y la Dirección General del Catastro se convierte en una realidad con esta ley, que unifica criterios y métodos para que los archivos de estos dos organismos estén comunicados. Esto es de gran importancia para los ciudadanos, que ven que los trámites catastrales e inmobiliarios se simplifican, pero también es interesante para el trabajo de los notarios. Esta ley establece cuándo es obligatorio registrar los cambios debidos a la segregación de las fincas, de qué manera y con qué información asociada.

– Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Si tienes una finca, la Ley del Suelo te indica tus derechos y obligaciones como propietario de un terreno. Esta ley es el eje en torno al que se desarrolla el Derecho urbanístico, ya que regula el valor del suelo y el derecho de edificación. Así que conviene tener en cuenta lo que dispone al respecto de los usos de las fincas y su segregación. Por ejemplo, el en art. 26 se regula expresamente la formación de fincas y parcelas (y definiendo qué se entiende estrictamente por estas), y la segregación se señala como uno de los métodos para hacerlo.

– Legislación autonómica. Las comunidades autónomas tienen competencias urbanísticas y han desarrollado sus propias leyes del suelo. Debes tener en cuenta tanto el Real Decreto Legislativo 7/2015 como la ley sobre usos del suelo de tu comunidad autónoma, así como cualquier otra normativa relacionada con las fincas.

– Normativa municipal. Los ayuntamientos también regulan sobre urbanismo, y además tienen la misión de emitir las licencias de segregación de fincas. Debes atender al Plan General de Ordenación Municipal de tu localidad para conocer los detalles urbanísticos que podrían afectar a tus planes de segregación de fincas.

Detalles normativos y requisitos especiales de interés

– ¿Por qué exigen visado del colegio profesional si no es obligatorio?

Los colegios profesionales pueden tener la función de revisar y dar el visto bueno de ciertos proyectos que les incumban. Por ejemplo, un proyecto de construcción de un edificio, que debe ser visado por el colegio de arquitectos o ingenieros, según sea el caso. Desde la publicación del Real Decreto 1000/2010 sobre visados obligatorios, muchos documentos que necesitaban visado, como el proyecto de segregación de fincas, dejaron de serlo.

Sin embargo, hay municipios en los que sigue siendo un trámite necesario. El único organismo que podría solicitarlo es el ayuntamiento como requisito para conseguir la licencia de segregación de finca, y si lo hace es siguiendo una normativa municipal propia anterior al Real Decreto 1000/2010. Informarte al respecto antes de iniciar el procedimiento, aunque el técnico competente para hacer el proyecto de segregación sabrá si hace falta o no.

– La finca está en proindiviso, ¿se puede segregar?

La finca en proindiviso es la que tiene varios propietarios. La segregación de una parcela en proindiviso puede hacerse exactamente del mismo modo que una finca normal, pero todos los propietarios tienen que estar de acuerdo para hacerlo. Es decir, si eres propietario de una parcela que forma parte de una finca en proindiviso, sin el acuerdo de todos no puedes tomar la decisión particular de segregarla y ponerla solo a tu nombre.