Medición de fincas

Necesitas medir una finca o cualquier tipo de terreno –bien sea rústica, urbana o de otro tipo– porque requieres ajustar la superficie en el registro de la propiedad o en el catastro; realizar una compraventa, por una expropiación, para un informe pericial por conflictos con los vecinos, para aclarar herencias, o una legalización en general.

Lo cierto es que seguramente conoces la situación que te ha llevado a necesitar la nueva medición formal del terreno y por qué cuestionas los datos existentes y seguramente buscas ahora saber a quién contactar para la concretar diligencia. Tu contacto debe ser hacia una empresa o profesional cualificado, usualmente un topógrafo, para que ejecute la medición.

El requisito imprescindible para que pueda hacer su trabajo es contar con acceso al terreno para valorarlo con sus instrumentos. No podrás realizar la comprobación si tienes impedimento para entrar al terreno o si este presenta obstáculos –como una maleza muy alta–. En todo caso, medir fincas requiere la inspección en campo. Pero no se limita a ello, sino que culmina con trabajo de oficina.

En general, usarás esta medición para algún trámite oficial. Por eso, el topógrafo –ingeniero o ingeniero técnico– usará su estación total apoyada en un GPS y te entregará un documento respaldado por su firma. Puedes hacer una medición rudimentaria y orientativa con el GPS de tu móvil, pero solo el documento profesional tiene validez ante las autoridades.

Terreno y GPS

Te asomas al mercado y encuentras tantas posibilidades para hacer el trabajo por ti mismo con herramientas que te prometen precisión por satélite o por internet, que te preguntas por qué contratar a un profesional para medir fincas rústicas. Ten en cuenta que el terreno tiene particularidades que los instrumentos pueden omitir, y que ameritan el ojo humano.

Por eso, el trámite o proceso legal exige la participación de un profesional en la medición de fincas. Aparta un presupuesto a partir de 300 euros, que es el precio mínimo del trabajo. La cuenta se ajusta a la dimensión de la finca y también a la dificultad del contorno y la geometría del terreno, porque recuerda que las fronteras no suelen trazarse en línea recta.

De hecho, el informe final que recibirás debe contener los datos de la superficie real y la información estará codificada en el sistema internacional con las coordenadas UTM y conectados con la geodesia oficial. No se trata solamente de la longitud y latitud, sino de asuntos técnicos de la medición cartográfica moderna basada en toda la tecnología disponible.

Los antecedentes

Quieres una nueva medición ante tu trámite legal. Pero no creas que se descartan de plano los antecedentes. El topógrafo revisará el catastro y las escrituras de propiedad, no solo de tu finca sino también de los terrenos colindantes.

Además, tomará en cuenta los muros, vallados y cualquier elemento de separación que ya exista. El testimonio de los involucrados, propietario y vecinos, también constituirá elemento decisorio ante la carencia de otros y se podrá llegar a un deslinde (amistoso o judicial) en caso de divergencias.

El mapa por satélite también constituye un recurso de apoyo, así como el catastro. Todo el proceso conduce a una medición de fincas más exacta.

Quizás cuentas con tiempo libre y recorres la finca con el GPS de tu móvil, consultas el mapa por satélite y las opciones disponibles por internet. Pero medir fincas es un trabajo profesional y especializado, que seguramente no realizarás por capricho. Solo la emprendes cuando te encuentras ante un proceso legal o debes realizar un trámite oficial que lo requiere.

Por ejemplo, te piden un certificado de superficie o levantamiento topográfico para solicitar la revisión de la extensión catastral de tu terreno o del registro de la propiedad. También puedes encaminarte hacia un proceso que amerite la legalización, como una compraventa o una expropiación.

De modo que necesitas un documento firmado por un profesional cualificado. Buscas a una empresa o a un topógrafo (ingeniero o ingeniero técnico) y contratas el servicio ¿En cuánto tiempo tendrás el documento en la mano?

Considera que el experto debe recorrer el terreno para medir y observar. Luego debe realizar otro trecho de trabajo en oficina para completar el estudio. Calcula al menos un día para cada uno de esos dos pasos como mínimo, y al menos una semana para contar con el documento, siempre dependiendo de la carga de trabajo que el profesional tenga acumulada.

Recuerda que obtendrás una nueva medición o confirmarás los datos existentes.

Las preguntas

El profesional te preguntará si cuentas con autorización de entrar al terreno para realizar la medición. Cuando se trata de fincas descuidadas, indagará también si las condiciones de la finca le permitirán acceder (la maleza puede actuar como barrera).

Prepara también la documentación de referencia: el catastro, el registro de la propiedad, las referencias de superficie de las fincas vecinas y todo lo que puedas encontrar. El experto te solicitará esos datos para efectuar la medición del terreno.

Por tu parte, considera que el precio de este servicio partirá de unos 300 euros y aumentará desde ahí de acuerdo con el tamaño del terreno y sus características. Puedes preguntar al profesional las particularidades del informe que te presentará. Recuerda que necesitas un documento con validez legal. Ello significa que además de la cualificación profesional, requieres una medición ajustada a la metodología más actual (coordenadas UTM del sistema internacional).

El papel del catastro

¿Me puedo limitar a la referencia catastral? No puedes apoyarte solo en el catastro si te encuentras ante un proceso oficial.

El catastro inmobiliario es un registro administrativo que contiene la información territorial y actúa como referencia tributaria. Justamente por eso es una competencia de Hacienda e incluye el registro de la superficie. Pero esa finalidad tributaria puede limitar su utilidad en el sentido que ahora lo requieres para encarar el proceso que se avecina.

Quizás incluso precisamente estás solicitando una modificación, por ejemplo, para dirimir una herencia o concretar una compraventa. Por eso inicias el procedimiento de medir fincas rústicas y  el documento de medición puede servirte para solicitar el cambio de tu finca rústica, o deslindar tu terreno en los puntos que generan dudas con tus vecinos.

La comprobación del terreno no es un proceso oficial, sino particular. Lo realizas porque crees que necesitas actualizar la superficie de la finca cuando vas a ejecutar una compraventa, dirimir una herencia o disputa con los vecinos, y otras situaciones.

Por eso, no acudirás a las autoridades para que realicen la medición, sino que contratarás a una empresa o profesional cualificado para generarla. Usualmente trabajarás con un ingeniero técnico  en topografía o un ingeniero en geomática y topografía.

El proceso que encaras no se resuelve con un mapa obtenido por satélite, con una búsqueda por internet, ni con la referencia previa del catastro. Necesitas el documento oficial firmado por un experto, cuyo trabajo pueda ser reconocido por las autoridades. En ese sentido, ten en cuenta que tu contraparte en el proceso puede contar con su propio experto en medir fincas rústicas o urbanas y entonces es probable que se cotejen los informes.

El procedimiento

Digamos que emprendes el trabajo. El experto puede comenzar por revisar la documentación que has aportado, o directamente por visitar la finca. El terreno debe ofrecer las condiciones adecuadas para la visita, y ustedes deben contar con la autorización para recorrerlo.

Se trata de un paso importante, porque permite revisar las características geográficas y de contorno. Piensa por ejemplo en las necesidades de precisión a pequeña escala como las diferencias de cota (la altura de un punto sobre el nivel del mar).

Ten en cuenta que el documento de medición no solo requiere de la firma del experto, también debe ajustarse a la metodología internacional que le permite ser comprensible dentro del área de la medición. No solo obtendrás la referencia de longitud y latitud, sino que se referencian las coordenadas UTM (que toman en cuenta la forma de la tierra) y se conecta a la geodesia oficial.

Por eso, medir fincas incluye un trabajo de oficina durante el cual se concilian las referencias previas, la observación en el terreno, los datos del GPS la geografía y el contorno. Así obtienes el documento que te permitirá sustentar tu posición en el proceso que se te avecina.

Caso  y precio

¿Influye mi caso particular en el tipo de informe que obtendré? Recuerda que no solo se trata de medición de una propiedad rústica, también puedes realizar comprobaciones de fincas urbanas o de otro tipo. Pero el caso mismo no debe afectar el trabajo.

El factor que sí influirá en el informe es la dimensión del terreno y sus características. Puede resultar más rápido y sencillo conocer la superficie de un terreno pequeño, amurallado y con fronteras en línea recta. Al contrario, digamos que evaluarás una finca rústica elevada, con un vallado confuso y de una gran extensión. El cálculo demorará más en el segundo caso y también tendrá un precio más elevado. Considera que el estudio tiene un coste mínimo de 300 euros, y avanza desde allí acorde con la realidad del terreno.

Ten en cuenta que, aunque quizás te encuentres ante un caso de urgencia, el profesional requiere de tiempo para revisar documentos, medir, comprobar y ejecutar el informe. Así que cuenta al menos una semana de plazo entre el encargo y la llegada del documento a tus manos.

Te ha surgido la necesidad de una actualización formal de la superficie de una finca rústica o urbana. No buscas una referencia por satélite ni un ensayo por una aplicación de internet, sino un documento que te permita legalizar un cambio de superficie de una propiedad.

El caso puede ser la revisión de la extensión catastral, del registro de la propiedad o un informe pericial útil para una compraventa, una expropiación o para dirimir controversias por herencias o con los vecinos ¿Qué normativa te afecta?

En realidad, se trata de un servicio que te presta un profesional del área de la topografía, es decir, precisamente de un experto en describir y delinear los detalles territoriales.

Entonces, te encuentras ante la necesidad de un documento que tendrá un uso específico en un tribunal, en el registro o en el catastro y por eso requieres que lo realice un profesional que esté cualificado, que lo respalde con sus conocimientos y su firma. Más allá de ello, las leyes no fijan un procedimiento para obtenerlo.

Parámetros y usos

La medición debe referenciar las coordenadas UTM del terreno y enmarcarse en la geodesia oficial. A partir de ese principio, pueden generarse matices por el uso del documento. Lo importante es que la medición del terreno se ajuste a datos oficiales fidedignos. Recuerda que aunque pagas al profesional, esperas de él un trabajo imparcial y ajustado a los hechos.

La medición considera datos previos (catastro, registro de la propiedad), pero justamente sucede que quieres modificarlos. El trabajo debe respetar los parámetros sobre la propiedad establecidos en el Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Catastro Inmobiliario. Todos ellos refieren procedimientos para demostrar los alegatos y dirimir controversias.

Es cierto que algunos casos serán complicados. Por ejemplo, puedes querer medir fincas rústicas para dirimir disputas de linderos entre vecinos que se acusan de haber movido un vallado.

Requisitos para medir

Un breve recuento de los requisitos para medir fincas arranca con el apoyo profesional de la topografía, sus equipos (estación total y GPS) y las herramientas informáticas para el trabajo en oficina; también pasa por reunir la información previa (pese a que tu propósito consista en cuestionarla) respecto a tu terreno y los colindantes, y acceso a la superficie objeto de la revisión.

Lo anterior sirve para el caso de documentos para un trámite oficial o proceso judicial. Recuerda que si solo precisas una referencia estimada, como en el caso de la tasación de una propiedad, te sirve quedarte con el mapa satelital, por ejemplo.

Por su parte, el catastro inmobiliario elaborado por Hacienda constituye una referencia destacada en este tema, porque también incluye un registro de superficie. Sin embargo, algunos procesos legales requerirán una nueva medición que funcione como argumento en un trámite oficial o se incorpore a un expediente judicial.

El precio del servicio del topógrafo depende de las fincas y sus características geográficas y de contorno. Ten en cuenta que requieres una descripción lo más ajustada posible a la realidad.