Valoración de suelo urbano

La tasación del suelo urbano es una operación básica para la realización de numerosos trámites administrativos e inmobiliarios. Entre otras cosas, es indispensable para conseguir una correcta y realista valoración del suelo urbanizable.

Una operación inmobiliaria es una de las razones por las que puedes necesitar una tasación de terreno urbano, pero no es ni mucho menos la única aplicación de este trámite administrativo. Merece la pena que conozcas con detalle en qué consiste la valoración del suelo urbano.

¿En qué consiste la valoración del suelo urbano?

Si solicitas una tasación del suelo urbano de tu propiedad, tendrás un informe que te especificará el valor que tiene según los criterios especificados en la vigente Ley del Suelo.

Para conseguir la correcta valoración del suelo urbano, el técnico también comparará el valor resultante con el establecido por la administración local correspondiente. Si no estuvieras de acuerdo con esta tasación, o el valor final estuviera por debajo del que marca la administración, estás en tu derecho de solicitar una tasación pericial contradictoria.

¿A quién puedes solicitar una tasación del suelo urbano?

Los arquitectos y arquitectos técnicos son los profesionales especializados que mejor pueden ofrecerte  una valoración de un terreno urbano con todas las garantías de legalidad. De todos modos, también puedes contratar los servicios de un ingeniero o ingeniero técnico si  el suelo urbano a valorar es de naturaleza industrial.

Para la realización de una correcta valoración de un terreno urbano, el técnico encargado tendrá que tener los siguientes datos:

-Identidad del solicitante.

-Datos de la propiedad a valorar.

-Superficie total del terreno.

-Estado de la ocupación.

Con estos datos, y teniendo en cuenta los índices de valoración establecidos por la administración, el especialista realizará un informe que podrá entregarte directamente a ti, o al solicitante del documento. Tanto la administración pública como la autoridad judicial o cualquier otra persona física pueden solicitar una valoración del suelo urbano.

La valoración del suelo urbano y la plusvalía

La valoración del suelo urbano es uno de los elementos básicos para el proceso de cálculo de la plusvalía. Este impuesto está pensado para que el propietario de un bien tenga que tributar por el aumento del valor que haya tenido un terreno durante un periodo de tiempo determinado.

Para el cálculo de la plusvalía se tiene en cuenta el valor del suelo urbano y diversos coeficientes de ajuste temporal, que se aplican para conseguir su actualización.

La plusvalía es uno de los impuestos que  no podrás dejar de pagar si tienes alguna propiedad. Ten en cuenta que deberás liquidarlo siempre que realices alguna acción de transmisión con ella, como una herencia o una compraventa. Por lo tanto, es esencial que dispongas de una correcta tasación del terreno urbano para que puedas tributar con todas las garantías de legalidad.

Deberás solicitar una valoración del suelo urbano siempre que tengas que realizar diversas operaciones administrativas y gestiones privadas, así como acciones de transmisión de la propiedad. Asimismo, es un requisito indispensable para la solicitud de una hipoteca. Por lo tanto, es importante que tengas la precaución de solicitar los servicios de un arquitecto o un ingeniero especializado en este tipo de trámites previamente a la realización de cualquier operación en la que esté involucrada tu propiedad.

Aplicaciones

Si deseas vender una propiedad urbana, la tasación de su suelo te servirá de referencia para poner un precio de partida, al que por supuesto deberás añadir otros factores de ajuste del precio.

Asimismo, el valor del suelo urbano también puede ser una referencia adecuada a la hora de hacer una repartición equitativa de una herencia entre varios beneficiarios. De hecho, en estos casos se puede decir que es más un índice operacional que no un valor real de las propiedades a repartir.

Igualmente, en los casos de compraventa de una propiedad la tasación de un terreno urbano puede servir al destinatario de la propiedad o al comprador para tener una referencia sobre si el precio que se atribuye al bien inmueble en transmisión se ajusta a los parámetros adecuados.

Asimismo, también debes tener en cuenta que el valor resultante de una tasación profesional de un suelo urbano será usado por la administración para determinar la regulación de diversos impuestos relacionados con la propiedad de cualquier bien inmueble.

En definitiva, la importancia del papel jugado por el suelo urbano en cualquier operación administrativa y de gestión de propiedades es indudable. Si bien su valoración no equivaldrá nunca al precio final que deberemos pagar por un bien inmueble, sí que se convertirá en un elemento objetivo de referencia para dictaminar el valor de una propiedad y de sus impuestos relacionados

El suelo urbano

Para hablar con propiedad de la valoración del suelo urbano, es importante que dejemos claro qué se entiende por suelo urbano a nivel administrativo.

Aunque tendemos a pensar que el suelo urbano es el terreno ubicado dentro del límite de una ciudad, la verdad es podemos ampliar este concepto para dejar claro qué tipo de suelo es el que debe ser considerado realmente como urbano.

Administrativamente hablando, se entiende que el suelo urbano es cualquier tipo de terreno que cuenta con servicios en funcionamiento de agua, alcantarillado y energía eléctrica. Además, también permite el acceso rodado. Dicho en otras palabras, podemos considerar como suelo urbano también a todos aquellos terrenos en condiciones de ser edificados de manera inmediata.

Si tienes una propiedad edificada en un terreno urbano, o un solar, y necesitas conocer su tasación real deberás contactar con un arquitecto o ingeniero especializado en este tipo de acciones administrativas. Hecho esto, deberás pasar por un proceso de valoración que dependerá de las características del terreno a tasar.

Los factores que influyen en la valoración del suelo urbano

En cuanto contrates los servicios de un perito especializado en la valoración de suelos, este tendrá en cuenta las características fundamentales de un terreno urbano que determinan su valor:

-La localización del terreno.

-La normativa urbanística vigente en la localidad donde se encuentra ubicado el suelo a valorar.

-La naturaleza del suelo a tasar, y el uso que se le va a dar.

-La superficie real del suelo a valorar.

Los métodos de valoración

Teniendo esta información clara, la empresa o el perito tasador iniciará el proceso de tasación de un terreno urbano teniendo en cuenta uno de los siguientes métodos:

Comparación: si existe un terreno urbano colindante con el que se va a valorar, y de características parecidas, se puede tomar como referencia para una valoración por comparación.

Residual estático: un método que tiene en cuenta los elementos citados anteriormente y el uso que se dará al suelo a corto plazo.

Residual dinámico: con las mismas características, pero teniendo en cuenta que el suelo urbano no tendrá un uso definido  a corto plazo.

Los elementos a tener en cuenta

En el proceso de valoración de un suelo urbano se relacionan diversos elementos, que el técnico perito tendrá en cuenta tanto por separado como por su repercusión en el valor global del terreno urbano.

Para empezar, hay que señalar que la repercusión en la superficie de construcción real o potencial es uno de los principales criterios que se tienen en cuenta para la valoración de un  suelo urbano.

Asimismo, las parcelas reciben una valoración diferente dependiendo de su uso:

El suelo residencial de una construcción unifamiliar recibe un valor unitario por superficie. En la misma situación se encuentra el suelo que tiene un uso industrial.

En cambio, si pretendes obtener la valoración del suelo urbano de una parcela que aun no haya sido edificada, lo más habitual es que se le aplique un valor de repercusión en función de la superficie que tiene como susceptible de ser construida. En la misma situación se encuentra el suelo sin edificar fruto del derrumbe de una construcción considerada ahora como ruinosa.

Por el contrario, el bajo rasante no identificable se tasará teniendo en cuenta el valor de repercusión que hemos asignado anteriormente.

También es interesante tener en cuenta otros conceptos que resultan importantes para la valoración del suelo urbano. Uno de ellos es el de parcela sobreedificada. Es decir, aquel  terreno en que se ha edificado más de lo que estaba establecido en el planteamiento inicial. En este caso, la tasación del suelo urbano se efectuará teniendo en cuenta el valor de repercusión por uso de la superficie construida. Una situación similar, aunque inversa, es la de las parcelas subedificadas, que pueden valorarse por unitario o por la repercusión del uso de la superficie construida.

Finalmente, otro de los criterios más importantes para la valoración del suelo urbano es su entorno. Los equipamientos, zonas verdes y todo tipo de espacios comunes libres influirán en el valor de un terreno urbano, teniendo en cuenta los criterios establecidos en la ponencia de valor del año correspondiente.

La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana especifica la normativa básica por la que se rige la valoración del suelo urbano. Un texto refundido de esta ley entró en vigor en octubre del año 2015

La ley del suelo

Este texto legal se refundó para regularizar los conceptos legales y otros preceptos relacionados tanto con el concepto suelo como con el de rehabilitación urbana. Su objetivo es regular en todo el territorio nacional la consideración y valoración de los distintos tipos de suelo urbano, teniendo en cuenta siempre su desarrollo sostenible y eficiente.

Entre todas las características del suelo urbano, esta ley también establece las bases económicas y jurídicas que regulan el concepto suelo, así como su valoración. El uso del suelo urbano, sus políticas públicas de regulación y transformación son algunos de los factores fundamentales que trata esta ley.

Gracias a esta ley y al marco de regulación que proporciona para la valoración del suelo urbano, se puede presuponer un uso racional del suelo urbano, además de la estimulación de las políticas de protección social y del medioambiente.

Si el suelo se usa de manera eficiente, estaremos consiguiendo una mayor funcionalidad de los terrenos urbanos. Este es uno de los principales objetivos del marco legal y normativo que representa la actual Ley del Suelo, refundada en el año 2015.

Una de las principales novedades que presenta la última versión de la Ley del Suelo es el establecimiento de diferencias entresuelo rural y urbano, y la conceptualización mucho más amplia de lo que puede considerarse como terreno urbano. De esta manera, se consigue que ciertas acciones y situaciones administrativas o relacionadas con el mercado de la vivienda queden completamente revalorizadas.

Igualmente, esta ley recoge novedades en conceptos tan habituales dentro del ámbito inmobiliario como los de complejo, finca y parcela.

Las ponencias de valor

Por otro lado, hay que tener en cuenta que la valoración del suelo urbano se realiza según diferentes requisitos, a tenor del año  de las ponencias de valor usadas para la tasación.

De esta manera, las ponencias de valor aprobadas hasta el año 2004 indican que un suelo urbano edificado se tasará en función de multiplicar la superficie construida por el valor de repercusión del uso del inmueble. En cambio, el suelo no edificado se valorará teniendo en cuenta la superficie de la parcela por el valor unitario definido

En el caso de las ponencias posteriores a 2005, la tasación del suelo urbano cumplirá con otros requisitos. Los suelos que se encuentren en la zona de valor por repercusión se tasarán multiplicando la superficie construida o potencialmente construible por el valor de repercusión del uso del inmueble para la zona donde se ubica.

Los suelos urbanos situados en zona de valor unitario se tasarán en función de multiplicar la superficie de la parcela por el valor unitario del uso del inmueble para la zona donde se ubica, aunque también se tendrá en cuenta la repercusión establecida por el lugar de ubicación del inmueble.

Las especificaciones de todas estas normas serán tenidas en cuenta por el perito contratado para la valoración de un suelo urbano.