Plano georeferenciado

Es necesario localizar las coordenadas UTM para realizar un plano georeferenciado. Estas coordenadas UTM son una proyección cartográfica muy utilizada actualmente y que se conoce por sus siglas: Universal Transversal Mercator. Se trata de un sistema de coordenadas universal y transversal que se construye como la proyección de mercator normal, solo que, en vez de ser tangente al Ecuador, es secante a un meridiano.

Sus magnitudes se expresan en metros a nivel del mar, ya que es la base de la proyección que utiliza este sistema de coordenadas, en forma de elipses de referencia. Para que lo comprendas mejor: imagina la proyección de cilindros en forma transversal a la tierra, lo cual genera las zonas UTM, todas con una longitud de 6°.

El sistema UTM trabaja con coordenadas norte y este y sirve para poder georeferenciar, o lo que es lo mismo, localizar coordenadas en un pedazo de tierra.

Este sistema se desarrolló en Estados Unidos en la década de los 40 utilizando el elipsoide de Clarke, descubierto en 1866. La proyección de Mercator se prefirió al desarrollo de mapas cuadriculados, ya que conserva los ángulos y casi no se distorsionan las formas de las áreas que se desea geolocalizar. Es decir, mide con más precisión. 

Lo que permiten las coordenadas UTM es ubicar en el espacio, de manera técnica y unívoca, la localización geográfica de una parcela, motivo por el cual es tan útil. Con estas coordenadas, que responden a un sistema determinado, se puede marcar el terreno y sus límites de manera exacta.

Si quieres localizar las coordenadas de una parcela estas se deben expresar con la inclusión al sistema de referencia, que en el caso español se conoce como ETRS89. En las Islas Canarias existe la excepción, ya que se utiliza el sistema REGCAN95. En todo el territorio nacional, la proyección a utilizar es la UTM de la que hemos hablado al principio. Es decir, cuando ya conoces el sistema de coordenadas, basta expresar los puntos de geolocalización de cada uno de los ángulos o vértices de la parcela, siguiendo el sistema UTM.

El sistema de husos y su función para localizar coordenadas

Para poder organizar el sistema de husos, se divide la tierra en 60 husos y cada uno se enumera con números entre el 1 y el 60. Además, a cada huso se le asigna un meridiano central y se enumeran un orden ascendente y en dirección este. En cuanto a las bandas UTM, se divide la tierra en 20 de ellas, cada una con 8° de latitud. Los grados se denominan por medio de letras, desde la C hasta la X; sin contar la Ñ, la I ni la O. de esta manera, cada cuadrícula UTM, se define por una letra de la zona y por un número de huso; lo que permite localizar de manera más técnica y exacta cada punto de nuestro planeta.  

La ventaja de la proyección UTM es que ningún punto se encuentra demasiado alejado del meridiano central que le corresponde a su zona; esto significa, que las distorsiones en la proyección son pequeñas y casi nulas. 

Para qué sirve localizar coordenadas UTM

Se solicita localizar coordenadas UTM para que luego esta información se encuentre accesible en la sede electrónica al realizar una consulta de cartografía. En cada provincia y huso geográfico se aplica un sistema de coordenadas, con el cual se pueden extraer los datos de localización de las parcelas.

En qué situaciones se suele pedir

Es posible que tengas la duda de para qué puede servir la tramitación de coordenadas UTM para la referencia catastral. Puedes solicitar este servicio cuando tienes la necesidad de medir una finca o una parcela, ya sea para comprarla o para venderla.

Esta situación se puede presentar cuando, por ejemplo, deseas vender una casa que tiene una parcela o un jardín grande o al revés, si lo que interesa es comprarla. Es necesario que, en el caso de una compraventa de una parcela, ambas partes estén de acuerdo con la representación gráfica que aporta el catastro.

Se puede solicitar la localización de coordenadas UTM cuando existe la necesidad de dar alguna rectificación en el catastro mobiliario. Esto puede suceder si, por ejemplo, aunque la representación gráfica ya está inscrita en el registro de la propiedad, el comprador o posible comprador de la finca no está de acuerdo con la representación que está en el catastro y, por tanto, solicita una rectificación o una evaluación de dichos datos utilizando el sistema de coordenadas UTM.

Para conseguir un plano georeferenciado es necesario realizar un trámite en la Dirección General del Catastro, organismo que depende del Ministerio de Hacienda y las administraciones públicas. 

Por qué hace falta

Tendrás que solicitar localizar coordenadas UTM cuando el plano georeferenciado de un pedazo de tierra o parcela no se corresponda con la realidad o existan dudas sobre su exactitud. Normalmente, es necesario realizar la localización de coordenadas cuando existen discrepancias con la información que está registrada en el catastro inmobiliario, y también en el caso de que se haya modificado la parcela y se deba actualizar la información del catastro.

En dichos casos, es necesario que tramites la localización de coordenadas directamente con la Dirección General del Catastro. Ahora bien, el trabajo de localización de las coordenadas lo realiza un profesional especializado con conocimientos de medición de coordenadas. Por tanto, únicamente la persona competente puede encargarse de dar la información necesaria para una posible rectificación del registro del catastro inmobiliario.

Según la nueva ley hipotecaria, la representación en plano georeferenciado de una finca se puede rectificar en el registro, siempre y cuando esta se corresponda con la realidad física de la finca. Por este motivo, es de gran utilidad que efectúes la comprobación topográfica en todos los casos.

Para conseguir el cambio, el ingeniero técnico aportará un plano topográfico y es este el que se puede modificar con la representación gráfica alternativa posterior que le pidas.

Tiempo de realización y plazos

Ya que se trata de una actividad especializada, el encargado de realizar esta tarea será un ingeniero topográfico. Normalmente, el precio del servicio depende del tamaño de la parcela y de su ubicación; aunque, por lo general, el coste oscila entre los 300 y los 600 euros. Dentro de este precio estimativo, se incluyen los honorarios del técnico y además, la tramitación con la Dirección General del Catastro.

En cuanto a los tiempos, te podemos decir que no son demasiado extensos pero dependen siempre del tamaño de la finca. Luego, una vez presentado el plano en sede electrónica, la respuesta sobre la validación de la rectificación se obtiene en 24 horas. Por otro lado, los datos al catastro los deberás remitir en el plazo de cinco días desde su inscripción.

Pasos a seguir para tramitarlo

Durante una compra venta de una finca, si tú eres el propietario, debes identificar en la notaría cuáles son las fincas objeto de la compraventa. Para ello, tendrás que llevar la referencia catastral de los inmuebles. El notario te pedirá la certificación catastral y la manifestación de que la descripción del inmueble se corresponde con su realidad. Si esto no es así, se debe iniciar un proceso de actualización del catastro.

Ya sea porque hay que subsanar las discrepancias o porque falta incorporar alguna alteración en el catastro, será necesaria la representación gráfica alternativa georeferenciada. Para ello, el técnico competente incluirá el plano georeferenciado en un fichero informático que luego será validado en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.

El catastro emitirá un informe de validación, indicando que ahora sí se corresponde con la realidad de la finca. Si el procedimiento con la notaría va a buen fin, la información se remite el catastro de forma que en el registro se actualiza y se incorpora a la escritura de compraventa.

Luego, esta escritura se presenta al registro catastral solicitando su inscripción. Llegados  a este momento, el registrador deberá comprobar la vigencia de la certificación gráfica y descriptiva del catastro, calificar la correspondencia de los planos con la realidad de la finca, siguiendo los criterios de la ley y tramitar el procedimiento de registro correspondiente.

El plano gráfico de la finca se puede inscribir en el registro de la propiedad sin necesidad del notario, pero para ello se debe aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica o un plano gráfico alternativo que previamente haya sido validado por el catastro. También deberás aportar la descripción del inmueble según la escritura de la propiedad, añadiendo la validación del propietario de la finca, en el caso de que no seas tú.

A continuación, cuando ya se ha inscrito en el registro la representación gráfica catastral revisada, la finca queda coordinada de manera gráfica con el catastro y a partir de entonces, se entiende que los datos de ubicación de limitación y superficie de la misma, son los correctos.

Documentación necesaria

Para hacer el trámite es necesario presentar el documento técnico firmado por el ingeniero topógrafo y las escrituras de las fincas, así como las actualizaciones de las mismas, si se hubieran dado. También será necesario que presentes tu documentación personal o la de los propietarios de la finca.

Qué profesional lo realiza

La representación gráfica georeferenciada se presenta en formato CAD con coordenadas relativas y por vía electrónica. Para ello, es necesario que trabaje en dicho plano un experto en topografía o mejor dicho, un ingeniero topógrafo.

En cuanto al registro y la conformidad, se debe acudir a un notario. En ningún caso el mismo propietario puede ser la persona encargada de hacer el plano georeferenciado, aunque sí puedes ser tú mismo el encargado de la tramitación de los cambios en el plano, en caso de discrepancias al negociar una compraventa.

Para la georeferenciación de una parcela no existe una normativa aplicable al trámite, aunque sí encontramos una serie de leyes relacionadas que se aplican a la presentación del plano georeferenciado ante la Dirección General del Catastro y que a continuación te explicamos.

La ley 13/2015 del 24 de junio es una ley reciente de reforma de la ley hipotecaria, aprobada por decreto el 8 de febrero de 1946 y que corresponde con el texto refundido de la ley de catastro aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2004 del 5 de marzo.

El objetivo de esta ley es lograr la coordinación entre el catastro y el registro de la propiedad, incorporando la representación gráfica referenciada de las fincas para completar la descripción en el registro. Esto ayuda a regular las operaciones de parcelación, agrupación de parcelas, expropiación forzosa y otras situaciones que se pudieran presentar. Con el art. 33.4 del texto refundido de la ley del catastro, se da acceso a los registradores para poder identificar la representación gráfica de las fincas en los mapas. Más adelante, en el texto, se preven los envíos de información a través de medios electrónicos, ayudándose del uso de las firmas electrónicas que te recomendamos tener.

Con esta ley se define la forma, el contenido y los requisitos técnicos para poder registrar las fincas en el catastro inmobiliario. Además, se explican cuáles son los servicios que los registradores llevarán a cabo:

– Revisión de informes sobre la calificación de la representación gráfica catastral.

– Intercambio de información catastral referente a las inscripciones de las fincas.

– El suministro de información a los interesados.

La lógica de la existencia de esta ley es que la representación gráfica alternativa pueda cumplir con los tres objetivos básicos de la misma: describir exactamente las fincas en cuanto su delimitación, superficie y ubicación en el territorio; incorporar la representación gráfica dentro de la descripción de la finca y que esta información conste en el registro de la propiedad, de manera que sea de conocimiento general y sirva a la mejora de la cartografía del catastro.

Además, la representación gráfica georeferenciada debe tener la aprobación del propietario de la finca o de la autoridad pública correspondiente y debe también delimitarse teniendo en cuenta los sistemas internacionales y contando los vértices del perímetro.

La ley indica cuáles son los datos que deberás remitir al catastro, tanto los de la inscripción registral, como los datos de los bienes inmuebles que sean afectados a los cambios.