Inspección técnica de edificios

La Inspección Técnica de Edificaciones, conocida comúnmente por sus siglas ITE, es una inspección obligatoria que deben pasar los edificios con una cierta antigüedad. El propósito principal de esta inspección es determinar si el edificio cumple con todos los requisitos de seguridad.

Validez o duración de la ITE

Los edificios que superen los 50 años de antigüedad están obligados a pasar la ITE al menos cada 10 años.

Cuándo hay que realizar la Inspección

Por norma general, todos aquellos edificios de más de cincuenta años que se encuentren en poblaciones de más de 25.000 habitantes están obligados a pasar la ITE, sin importar el uso al que estén destinados, según el Real Decreto 8/2011. Ahora bien, la última palabra siempre la tiene la normativa de cada Ayuntamiento o Comunidad Autónoma.

Normalmente es la administración (Departamento de Vivienda) la encargada de avisar a las comunidades de vecinos mediante cartas certificadas de la obligatoriedad de realizar la ITE. Aunque hay muchos casos en los que los vecinos nunca llegan a tener conocimiento de esta notificación

Normativa aplicable

La normativa que regula la Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la que corresponde al Real Decreto Ley 8/2011 del 1 de Julio. En concreto, la que se encuentra en el capítulo IV, que recoge las medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación.

Si tienes dudas sobre cómo hacer una ITE, es importante que sepas que esta inspección requiere de una visita presencial del técnico homologado en la que comprobará los elementos comunes del inmueble tales como las fachadas, azoteas, instalaciones de saneamiento y fontanería, etc. En principio no requerirá acceder a viviendas particulares, salvo en casos en los que el técnico lo considere relevante.

Si el profesional encargado de realizar la inspección acredita que el edificio permanece en buen estado y reúne todas las condiciones de seguridad necesarias, la ITE será aprobada. En ese caso será el propio técnico el que tramitará la documentación necesaria para que quede reflejado en los organismos pertinentes la resolución favorable del edificio en cuestión, convocando al mismo para una nueva revisión en 10 años.

Quién realiza la ITE

La ITE debe ser realizada por un técnico cualificado, que puede ser un arquitecto o un arquitecto técnico. Es crucial seleccionar a un profesional competente, ya que de su trabajo dependerá la calidad y validez del informe resultante.

Requisitos para superar la inspección

En este sentido, el artículo 21 establece la obligatoriedad de la ITE para todos los edificios que superen los 50 años (salvo que las Comunidades Autónomas fijen otra cosa) con el fin de asegurar su correcto estado de conservación. La inspección de estos edificios tienen que cumplir como mínimo dos requisitos:

• Que el edificio cumpla los mínimos exigibles en cuanto a seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
• Ordenar los trabajos de mantenimiento y conservación así como las reformas, si se necesitasen, en un plazo estipulado.

La peculiaridad de esta normativa es que cada Comunidad Autónoma podrá regular la forma, plazos y condiciones en que han de cumplirse estas inspecciones. Incluso los municipios podrían establecer sus propias actuaciones en tanto en cuanto no incumplan los mínimos estatales y autonómicos correspondientes a la ITE.

Normalmente se establece un precio base inamovible en torno a los 500 y 600€ y se añaden suplementos por cada entidad.

Cómo se calcula el precio

Para saber cuánto cuesta una ITE, hay que tener en cuenta dos factores fijos:

• La ubicación del edificio respecto a la localización principal del profesional que la realiza.
• El número de entidades, viviendas y locales del que consta el edificio.

También depende de dos factores variables:

• De las pruebas o catas que se tengan que hacer una vez visitado el edificio, que evidentemente no han podido incluirse en el presupuesto.
• Del seguimiento de las deficiencias encontradas, que exigirá visitas extra.

Quién paga la ITE

En cuanto a quién paga la ITE, los inmuebles que se someten a una Inspección Técnica de Edificios son, principalmente, viviendas unifamiliares, en cuyo caso asumen el pago los propietarios; y los edificios en su conjunto, donde el gasto lo asume la comunidad de vecinos, quienes tendrían que aprobar una derrama colectiva.

Los edificios que superen los 50 años de antigüedad están obligados a pasar la ITE.

¿Qué pasa si el edificio no pasa la ITE?

Si el técnico estima que el edificio está incumpliendo los cánones básicos de seguridad y/o salubridad, la ITE será desfavorable. De este modo, el mismo técnico realizará un informe en el que se detallen las deficiencias y las posibles soluciones.

En este caso, la comunidad se verá obligada a contratar a un técnico, que puede ser el mismo que realizó la inspección, para que lleve a cabo las reformas necesarias y se consiga la aprobación de la ITE. En todo caso, una vez finalizadas las obras, se realizará una nueva inspección con objeto de comprobar que han sido realizadas tal y como estaban establecidas.

A partir de aquí, el procedimiento seguiría el cauce normal de una ITE favorable y se emplazaría a los involucrados a nueva inspección a 10 años vista.

Multa por no pasar la Inspección

No cumplir los plazos estipulados para la presentación de la ITE puede conllevar sanciones, que como en los casos anteriores dependerán de las ordenanzas municipales de cada Ayuntamiento, pero que podrían llegar a los 6000€.

Además, no tener pasada correctamente la ITE puede generar otras consecuencias indirectas al propietario como la denegación de la hipoteca o la paralización del proceso de venta del inmueble (desde julio de 2012 es requisito obligatorio).

Si uno o varios vecinos de la comunidad se niegan a realizar las reformas pertinentes el proceso podría demorarse un tiempo que, en el caso, de rebasar los plazos marcados podría conllevar a nuevas multas. De cualquier manera, la inspección técnica acabaría realizándose mediante el requerimiento de un mandamiento judicial y el coste sería asumido por todos los propietarios, independientemente de si quieren o no quieren realizar las reformas.