Contrato de alquiler de local comercial

Un contrato de alquiler de un local comercial es aquel en el que se plasma el acuerdo al que llegan el dueño de un local, que será el arrendador en el contrato, y el interesado en su uso, el arrendatario, para ceder el uso y disfrute del local a cambio de una contraprestación, normalmente económica, aunque los pagos pueden ser en especie.  

Una de sus características más definitorias es la libertad a la hora de pactar las cláusulas, siempre teniendo en cuenta el acuerdo entre las partes, dado que no es lo mismo el alquiler de un local destinado a la hostelería, que el alquiler de una oficina. 

Personas y elementos intervinientes

Es importante conocer cuáles son las partes que intervienen en la firma de un contrato de alquiler de un local comercial.

– Arrendador: Es el dueño del local comercial que, en virtud del contrato cederá su uso y disfrute, a cambio de la compensación que se estipule en el contrato.
– Arrendatario: Es quién, en virtud del contrato, va a ocupar el local comercial con la actividad que decida, siendo esta previamente informada al arrendador.
– Renta: Cantidad estipulada a pagar en los contratos de arrendamiento de un local comercial por el uso y disfrute de dicho local. Lo normal es que el pago se realice cada mes, por tanto, hablaremos entonces de mensualidades, aunque en los contratos se puede estipular otro tipo de plazos. Generalmente se debe de realizar el pago de cada mes en los primeros cinco días del mes, aunque en cada contrato se pactan las condiciones que ambas partes acuerden. Condiciones no solo en lo relativo a cuándo pagar sino también, en lo que se refiere a cómo pagar: domiciliación, efectivo, ingreso en cuenta, etc. Cada mes el arrendador debe de hacer entrega del pertinente recibo correspondiente a la confirmación de que la mensualidad ha sido cobrada.
– Fianza: Pago que se realiza por adelantado (suelen ser dos mensualidades) como garantía para posibles destrozos ocasionadas en el local o en casos de impagos.
– Seguro de alquiler: En algunos contratos se estipula un seguro por el que el arrendador recuperaría parte de la renta en caso de impago.
– Aval: Garantías que tiene que presentar el arrendatario para respaldar su posible incumpliendo de contrato, en caso de darse. Pueden ser de diferentes tipos: bancarios, inmobiliarios, una cantidad económica, etc.
– Carencia: En algunos contratos se introduce este concepto, en virtud del cual el arrendatario no paga unos meses (los que se establezcan en el contrato) como compensación, por ejemplo, de las obras que va a realizar para adaptar el local comercial. Todo aquello que suponga una mejora en el local, por lo que permanecerá tras el cese del contrato, y que conlleve un coste al arrendatario
– Indemnización: Cantidad estipulada para solventar el trastorno que supondría el incumplimiento del contrato. Por ejemplo, si abandona el local antes del tiempo acordado en el contrato se deberá abonar la mitad de las mensualidades impagadas y que aún estén pendientes hasta la finalización del contrato.

Un contrato de alquiler de un local comercial se debe de solicitar cuando se dispone de un local habilitado donde ejercer una actividad comercial. Dicho local va a ser alquilado por el arrendador, pero también puede querer solicitarse por el futuro arrendatario.  Alquilar un local comercial puede ser una buena opción si se quiere abrir un negocio, ya que supondrá un desembolso mucho menor a la compra de un local.

Datos que deben figurar en el contrato de alquiler de un local

El acuerdo que se sella con el contrato de alquiler del local comercial se establece por escrito y en el figuran los datos del arrendador, o propietario del local a alquilar, el arrendatario o alquilador del local, la descripción del inmueble objeto del contrato de alquiler de un local comercial, las cláusulas del contrato incluida la duración y la renta.

En suma, el contrato de alquiler debe reflejar los siguientes datos:

– Datos del arrendador.
– Datos del arrendatario.
– Descripción y ubicación del local objeto del contrato de alquiler.
– Las cláusulas acordadas por ambas partes incluidas la renta y la duración.

Modelo de contrato y especificaciones

Hay un modelo de contrato de arrendamiento tipo que se pueden adquirir en estancos, pero como cada contrato tiene sus peculiaridades, nuestra recomendación es que siempre sea elaborado por un abogado, con las cláusulas específicas de cada caso. Opcionalmente, se puede elevar el contrato a escritura pública. Ese trámite, que no es indispensable aunque sí recomendable, lo realiza un notario. Posteriormente esa escritura del contrato de alquiler puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

El acuerdo entre las partes establece libremente la duración del contrato de arrendamiento de locales urbanos. Si no se especifica la duración se sobreentiende que será de un año. La renovación automática del contrato de alquiler se dará sin ninguna de las dos partes expresa, con antelación y por escrito, su deseo de concluir con el contrato de arrendamiento. Se debe respetar el plazo mínimo de un mes de antelación para avisar de la intención de no renovar.

Formas de pago y cantidad

Ambas partes establecen también de mutuo acuerdo lo que se conoce como renta o mensualidad (si se paga cada mes) que no es otra cosa que la cantidad que ambas partes han decidido que el arrendatario debe pagar por el uso y disfrute del local comercial. Conforme a la ley, durante los cinco primeros años, la cuantía de la renta aumentará o disminuirá en función de los cambios que experimente el índice de Precios al consumo. (IPC). La renta a pagar por el arrendatario aumentará si sube el IPC y disminuirá si el IPC baja.

Se pueden tener en cuenta dos posibles referencias para calcular la nueva renta. O bien, el IPC del mes anterior al cumplimiento del año de contrato, por ejemplo, un contrato hecho a finales del mes de mayo, tendrá en cuenta para su actualización de la renta, el dato del IPC del mes de mayo del año siguiente. Para calcular la nueva cuantía, se multiplicará la cantidad de la mensualidad por el IPC, y obtendremos así la nueva mensualidad a pagar.  El otro dato que se puede tener en cuenta es el IPC en interanual, que tiene en cuenta la variación del IPC en un periodo de doce meses.

Una vez establecidas las cláusulas del contrato, y preferentemente en el momento de la firma, el arrendatario procederá al pago de la fianza. 

Fianza en el contrato de alquiler de un local comercial

La fianza es una cantidad que se establece como garantía para solventar los desperfectos que el arrendatario pudiera ocasionar en el local.

La cantidad que se paga como fianza suele diferir en función de las condiciones acordadas aunque lo normal es una cantidad equivalente a dos mensualidades (mensualidad es la cantidad estipulada para ser pagada cada mes). El arrendador debe depositar esa fianza en lo que cada Subdirección provincial de Vivienda establezca como lugar para el depósito, lo que en muchas Comunidades se conoce como Unidad de Fianzas.

Una vez concluido el contrato de

el arrendador debe devolver al arrendatario el dinero depositado en concepto de fianza. La devolución será íntegra si no hay desperfectos en el local. Si hubiese que hacer alguna reparación, el dueño del local descontará de la fianza los gastos derivados de la subsanación de los desperfectos. No se podrá dedicar la fianza al pago de la mensualidad. Al igual que la renta, la fianza se puede actualizar.

Rescisión de contrato

Un contrato de alquiler se extinguirá por alguna de las siguientes razones:

– Conclusión del plazo estipulado en las cláusulas.
– Solicitud de resolución por alguna de las partes. La solicitud se puede fundamentar en varias razones como por ejemplo:
    – Por parte del arrendador: estará capacitado para solicitar la resolución del contrato si el arrendatario no paga la mensualidad, si lo subarrienda sin consentimiento, si causa daños o ejecuta obras sin permiso o, por ejemplo, si realiza actividades peligrosas, molestas o dañinas para la salud.
    – Por parte del inquilino: puede solicitar la resolución del contrato si el arrendador no hace lo necesario para mantener el local de la empresa en condiciones, o si el arrendador no deja al inquilino llevar a cabo su actividad con tranquilidad.

También se puede extinguir el contrato por desaparición del local por desastre o accidente, o porque la administración responsable proceda la declaración de ruina.

Subrogación o traspaso

El contrato de alquiler se puede subrogar, es decir, se puede sustituir a una persona por otra. El sustituido en el contrato puede ser el propietario o el inquilino. Por ejemplo, cuando el propietario vende a una persona el local que es objeto de alquiler, el nuevo propietario tiene la obligación de respetar las condiciones del contrato de alquiler mientras dure el periodo estipulado.

Otro ejemplo de sustitución es cuando el arrendatario fallece, sus herederos pueden continuar su actividad, subrogándose mientras dure el contrato. En este ejemplo, el arrendador no puede incrementar la renta. Sí podría hacerlo si se produce un subarriendo, es decir, el arrendatario cede los derechos y obligaciones con respecto al local a un tercero. En estos casos, el arrendador podría subir la renta en un 10 % si se subarrienda una parte del local y un 20 % si es total.

Cuando el dueño de un local alquilado lo quiere vender, tiene obligación, por ley, de ofrecerlo primero al arrendatario, aunque no se trate de un contrato con opción a compra. Le debe de comunicar la intención de venta y las condiciones en las que el local entrará el mercado. El arrendatario podrá, haciendo uso de su derecho de adquisición preferente o tanteo, adquirir el local en un plazo de treinta días haciendo efectiva su opción de compra.

El contrato de alquiler de locales comerciales está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994. Esa norma es la que regula los contratos realizados con posterioridad al 1 de enero de 1995, teniendo los contratos anteriores el marco legal existente en cada momento.
Si bien, en los contratos de vivienda la regulación de muchos aspectos es más específica, en el caso de los arrendamientos de locales se da libertad para acordar las cláusulas entre las partes, siempre, claro está, conforme a derecho.

Requisitos

Los requisitos a completar con el coste aproximado de cada uno de ellos, son:

– Redacción de un contrato, preferiblemente por parte de un abogado. Con un precio aproximado por la redacción del contrato de alquiler de local comercial de unos 35 euros,
– Elevación a Escritura pública por un Notario. El coste depende de cada Notaría, pero suele ser de unos 10 euros.
– Inscripción en el Registro de la Propiedad con un coste aproximado de 35 euros.
– Depósito de la fianza en la Unidad de Fianzas de la Subdirección Provincial de Vivienda que corresponda. Este depósito no tiene coste adicional alguno.
– Declaración del IVA por parte del arrendador porque el alquiler de locales comerciales está incluido en las actividades que tributan en el Impuesto sobre valor añadido (IVA) con un gravamen del 21 % de la base imponible.

Procedimiento cuando cesa un contrato de alquiler de local comercial

A la conclusión del contrato de alquiler del local comercial se debe:

– Proceder a la devolución de la fianza por parte del arrendador, descontados los gastos de subsanación de desperfectos en el caso de que existan.
– Si no es devuelta la fianza el inquilino tiene derecho a reclamar la fianza y los intereses que haya generado esa cantidad.
– Si el contrato tiene prevista algún tipo de indemnización, esta se debe de hacer efectiva en el caso de que se cumplan las condiciones previstas para generar derecho a percibir este tipo de compensación. Pese a que están estipuladas algunas indemnizaciones lo habitual es que el arrendatario firme la renuncia a la percepción de estas indemnizaciones.

Las reclamaciones relacionadas con el contrato de arrendamiento de locales comerciales se tramitan en el procedimiento civil ordinario, aunque hay algunos procedimientos que se llevarán a cabo con juicio verbal. Estos casos son:
    – Solicitud de desahucio por impago.
    – Solicitud de extinción por duración agotada.
    – Reclamaciones por impago.

Para saber si la vivienda necesita proceder a la renovación de su cédula la primera acción a tomar es la de consultar en el organismo que competa por el estado de la misma. Así sabremos si la cédula de habitabilidad ha caducado o ni siquiera se dispone de ella.

Cómo se renueva

En caso de que la cédula siga en vigor solo necesitaremos solicitar el duplicado pagando la correspondiente tasa, si la hubiese. En cambio, si nuestra vivienda no tiene cédula o ya ha caducado habrá que proceder a una nueva certificación de habitabilidad de la vivienda a cargo de un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico).

Si no tiene cédula solicita presupuesto para realizar la licencia de primera ocupación de la vivienda.

Si necesitas renovarla puedes comparar precios de los profesionales de tu zona introduciendo los datos de tu vivienda.

Además, a este certificado de habitabilidad habría que añadirle el propio que garantice la seguridad y solidez de la vivienda, así como la garantía de que está construida dentro de la legalidad.

Caducidad de las cédulas de habitabilidad

La caducidad de las cédulas de habitabilidad varía según sea el año de emisión de la antigua cédula, así como del tipo de licencia del que se trate: de primera ocupación, de segunda ocupación o de rehabilitación.

Así, las viviendas que hubieran tramitado su cédula de habitabilidad con anterioridad al año 2004 tienen una caducidad de 10 años, por lo que todas ellas habrían caducado ya.

A partir del año 2004, las cédulas de habitabilidad pasan a tener una caducidad de 15 años, tanto las de primera ocupación como las de segunda.

Finalmente, desde el año 2013 en adelante, las licencias de primera ocupación pasan a tener 25 años de vigencia, que serán 15 en los casos de segunda ocupación o primera ocupación de rehabilitación.

Una vez prescriba la cédula, el propietario de la vivienda deberá iniciar un nuevo trámite para recibir la concesión de su nueva cédula poniéndose en contacto un arquitecto o arquitecto técnico que le gestione el certificado de habitabilidad.

No obstante, y con independencia de la caducidad de la cédula, será necesario tramitar una nueva cédula de habitabilidad siempre que se vaya a realizar una rehabilitación de la vivienda.

Documentación para obtener la cédula de habitabilidad

El documento más importante e imprescindible para tramitar tu cédula es el del certificado de habitabilidad. Sin él no podrás solicitar tu cédula a la Administración correspondiente. Para obtenerlo tendrás que contactar obligatoriamente con un arquitecto o arquitecto técnico que tome los datos y realice el documento.

Junto a este certificado también habrá que aportar los documentos que acrediten la antigüedad de la vivienda, la última cédula obtenida, información de carácter personal (DNI), un recibo de los suministros de agua y luz y el justificante de pago de las tasas que exige el Ayuntamiento.

Además, es posible que nos exijan información adicional en algunos casos, ya que cada Administración tiene sus propios requisitos.