Contrato de alquiler de habitación

La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada, sin perjuicio de que en la misma se realicen otras actividades debidamente autorizadas.

Algunos de los aspectos que se evalúan son la superficie útil mínima de la vivienda, la superficie de las diferentes estancias, la altura libre, los huecos y las dotaciones mínimas. 

El tipo de profesional que realiza el informe es un arquitecto técnico o superior. Pero es diferente a quién lo emite, ya que será un técnico del ayuntamiento el que acepte o no esta información y firme la cédula.

En la mayoría de ayuntamientos, la persona que puede pedir una cédula o un duplicado es el propietario de la vivienda o un representante autorizado.

Validez o duración de la cédula de habitabilidad

El objetivo de la cédula de habitabilidad es asegurar la habitabilidad de la vivienda apoyándose en la salubridad, higiene y solidez de la misma. Además, disponer de la cédula de habitabilidad en regla nos permitirá dar de alta los servicios de luz, gas y agua. También es requisito indispensable para poder vender o alquilar la vivienda.

La validez o caducidad de las cédulas de habitabilidad varía según el año de emisión de la cédula y el tipo de licencia:

• Antes del año 2004: Las viviendas que tramitaron su cédula de habitabilidad antes de este año tienen una caducidad de 10 años.
• Desde el año 2004: A partir de este año, las cédulas de habitabilidad tienen una caducidad de 15 años, tanto para las de primera ocupación como las de segunda ocupación.
• Desde el año 2013 en adelante: Las licencias de primera ocupación tienen una vigencia de 25 años, mientras que las de segunda ocupación o primera ocupación de rehabilitación tienen una validez de 15 años.

Una vez que la cédula caduca, el propietario de la vivienda debe iniciar un nuevo trámite para obtener una nueva cédula, contactando a un arquitecto o arquitecto técnico para gestionar el certificado de habitabilidad. Además, es importante mencionar que independientemente de la caducidad de la cédula, será necesario tramitar una nueva cédula de habitabilidad si se va a realizar una rehabilitación de la vivienda.

Normativa aplicable

La cédula de habitabilidad está regulada por normativas específicas que varían según la Comunidad Autónoma. Cada Comunidad Autónoma dispone de su propia normativa para regular las cédulas de habitabilidad, lo que significa que los requisitos para obtenerla pueden variar según la zona en la que se encuentre la vivienda. Sin embargo, a grandes rasgos, las condiciones exigidas para que una casa sea habitable son muy parecidas en todos los lugares.

De manera genérica, algunas de las condiciones mínimas exigibles para que un edificio de viviendas apruebe el examen de la cédula de habitabilidad incluyen:

• Garantizar la accesibilidad a cada una de las viviendas que conformen el edificio.
• Cumplir con características específicas en escaleras y ascensores.
• Asegurar dimensiones adecuadas para patios de ventilación y espacios comunes.
• Dotar a los edificios de la infraestructura de telecomunicaciones correspondiente.

La cédula de habitabilidad está regulada por las Comunidades Autónomas, de manera que cada una de ellas tiene su propia normativa al respecto.

Por ejemplo, en Cataluña, una de las comunidades que más cédulas de habitabilidad expide, está regulada bajo el Decreto 141/2012, del 30 de Octubre. Este decreto establece una vigencia de 25 años para las cédulas de primera ocupación y de 15 años para las cédulas de segunda ocupación y de primera ocupación de rehabilitación. Pasado ese tiempo, deberá renovarse.

En Asturias, la cédula de habitabilidad se regulaba por el Decreto 39/1998, de 25 de junio, pero en 2018 se actualizó con el Decreto 73/2018, de 5 de diciembre. Esta modificación supone la supresión de la cédula de primera ocupación, mientras que la de segunda ocupación y primera ocupación de rehabilitación siguen vigentes.

Cantabria establece, mediante el Decreto 141/91, de 22 de agosto, diferentes periodos de vigencia para la cédula de habitabilidad en función del tipo de vivienda. Por lo general, deberá renovarse en cada cambio de titularidad del arrendamiento o de ocupación. En el caso de hoteles, locales de hospedaje, residencias, pensiones, internados, etc., la cédula caducará a los 5 años. Los bungalows y alojamientos turísticos generales tendrán que renovar la cédula cada año.

En La Rioja, las condiciones mínimas de habitabilidad están reguladas por el Decreto 28/2013, de 13 de septiembre. Este establece que las cédulas podrán renovarse por periodos máximos de cinco años.

Murcia regula las condiciones de habitabilidad y la cédula mediante la Ley 5/1995, de 7 de abril.

En Navarra es el Decreto foral 142/2004, de 22 de marzo el que regula estas cuestiones. En esta comunidad, los tipos de cédula adquieren en este caso una denominación diferente: cédula de clase A (de primera ocupación y de primera ocupación de rehabilitación) y cédula de clase B (de segunda ocupación).

Tipos de cédulas de habitabilidad

Existen tres tipos de cédulas en función de la antigüedad del inmueble:

1. Cédula de primera ocupación: corresponden a las viviendas de nueva construcción, es decir, es la cédula de habitabilidad en vivienda nueva.
2. Cédula de segunda ocupación: se refiere a las viviendas que ya existen. Corresponde a la renovación de la cédula de primera ocupación y, por consiguiente, se trata de la cédula de habitabilidad en vivienda antigua.
3. Cédula de primera ocupación de rehabilitación: para aquellas viviendas en las que se ha realizado una rehabilitación de la misma.

Qué contiene el documento de la cédula de habitabilidad

El modelo del documento varía según la comunidad autónoma en la que te encuentres, pero siempre deberá incluir los siguientes datos:

1. Dirección y ubicación de la vivienda.
2. Superficie útil de la vivienda.
3. Habitaciones y espacios que conforman la vivienda.
4. Umbral máximo de ocupación.
5. Identificación del técnico habilitado que ha llevado a cabo el certificado.

Así, toda cédula debe incluir esta información, si bien el modelo de cédula de habitabilidad puede variar de una comunidad autónoma a otra. En Cataluña el documento de la cédula de habitabilidad es público y se tramita a través de la Agencia de l’Habitatge.

¿Qué es la cédula de calificación definitiva?

La calificación definitiva o cédula de calificación definitiva es el documento por el cual se certifica, una vez terminadas las obras, que un inmueble cumple con las condiciones exigidas para viviendas de protección oficial (VPO). Previamente se emite la calificación provisional, que sustituye a la primera en el periodo en el que se llevan a cabo las obras.

En esta cédula de habitabilidad de VPO se recogen las características de la vivienda, pero también cuáles son los precios máximos legales para su venta o alquiler y cuál es la duración de su régimen de protección.

Para saber cuándo finaliza el periodo de protección de tu vivienda protegida, deberás conocer cuál es esa duración y la fecha de calificación definitiva VPO, es decir, cuando se expidió la calificación.

Esta es una pregunta que la gente que se propone alquilar una o una de las habitaciones de su vivienda se hace a menudo. También se la hacen los alquilados, a fin de saber a qué pueden acogerse si hay conflictos o les “echan” de casa.

Alquilar una habitación de forma legal

La respuesta es simple: como es un bien jurídico regulado, hay que solicitar el contrato de alquiler de la habitación desde el mismo día que se entra a vivir en ella, aunque solo la alquiles a turistas o por temporadas.

Generalmente, este contrato se redacta antes, una vez el futuro inquilino ya te ha visitado para ver dónde va a vivir –o vais a vivir juntos, en piso compartido– y habéis hablado de las normas de convivencia de la casa, el uso y disfrute de los espacios comunes, etc.

Entonces, una vez habladas y discutidas todas las cuestiones concernientes a las condiciones de la habitación, los espacios comunes (comedor, cocina, baños, terrazas si las hubiera), las condiciones del pago de las mensualidades, el reparto de las tareas de limpieza, el pago de los servicios de disfrute (agua, gas, luz, internet…) y todas las cuestiones relativas al arrendamiento de la habitación, hay que pedir la redacción del contrato de alquiler de la habitación.

La importancia de contar con un gestor que redacte el contrato de arrendamiento de la habitación

Existen modelos de contrato, pero te aconsejamos encarecidamente que encargues esta tarea a un gestor competente en la materia, ya que hay matices y casuísticas para cada persona y habitáculo. Asimismo, contarás con la información fiscal y tributaria en el momento de hacer la declaración de la renta y desgravarte el alquiler según la normativa tributaria vigente.

Es sumamente importante que cuentes con un buen asesoramiento, tanto para la redacción del contrato del alquiler de una vivienda completa como para el contrato de una habitación de alquiler para prevenir problemas legales.

Por ejemplo, en el contrato de arrendamiento de una habitación se determina que el mismo no es prorrogable, por lo que tu alquilado no podrá aferrarse a que tiene preferencia para seguir ocupando la habitación, y además tendrá que notificarte con ciertos días de antelación su intención de mudarse o dejarla.

Un asesor también hará que el contrato observe medidas coercitivas en el caso de impago de la renta –insistimos, es el concepto de alquiler de inmuebles que menos morosidad tiene pero, por si acaso, este eventual debe venir bien redactado- o por desperfectos ocasionados en la habitación o en la vivienda. En este último caso se acordará su restitución y/o reparación de forma conjunta o individual, o al 50 %, según la naturaleza de los daños.

Hay más aspectos relativos al contrato de alquiler de una habitación que a primera vista no pueden preverse, pero que un gestor sí los sabe por experiencia, de allí la importancia de contar, para esta y futuras gestiones sobre este concepto, con la experiencia de un profesional cualificado.

El contrato de arrendamiento de una habitación lo debe redactar un gestor o un abogado. En definitiva, un profesional de la materia porque se constituye de preceptos legales (provenientes del Código Civil) que cualquier formulario que se pueda encontrar por internet puede desatender. Esto causaría, a la larga, una serie de problemas que es mejor evitar en el alquiler de una habitación en una casa compartida.

Partes de que debe constar el contrato del alquiler de una habitación

El contrato de alquiler de una habitación debe constar de las siguientes partes:

– Identificación de los sujetos con capacidad de vincularse contractualmente

Es decir, identificarte a ti como alquilado o propietario o viceversa. Ambos manifestáis quiénes sois y que tenéis capacidad jurídica para someteros a un contrato con sus derechos y obligaciones.

– Identificación de la habitación objeto del arrendamiento

Se tiene que describir exactamente qué habitación va a ocupar el inquilino ya que hablamos siempre de una casa compartida, no de su totalidad (a la que correspondería otro tipo de contrato y otra legislación aplicable). Como lo que alquilamos es una habitación, le corresponde la legislación del Código Civil, en concreto citaremos como fundamentos jurídicos en los que se inspira este contrato los artículos 1.542 a 1.582.

– El precio del arrendamiento y la forma de pago

Qué precio se va a abonar y qué forma/s de pago es/son admitidas (en mano, a lo que se extenderá recibo, por transferencia bancaria, paypal…).

– Servicios que se incluyen en el alquiler

Si se tiene derecho a cocina y a usar sus utensilios y electrodomésticos; si se tiene derecho al teléfono fijo, la red de internet, etc.; y cómo se repartirá el pago del disfrute de estos servicios o si se incluyen en el precio de la habitación.

– Muy importante: si el alquilado puede subalquilar tu habitación o no

En el supuesto de que no se pueda, deberá manifestarlo tácitamente. Si no se expone, se deduce que sí que puede subalquilarla.

Alquilar una habitación es un bien jurídico regulado, por lo tanto, quien alquila como quien es el arrendador tiene sus deberes y derechos regulados por ley. Además, la ley tributaria observa también este concepto en la tributación tanto del uno como del otro, así que la mejor opción (tanto para el alquilado como para el que alquila) es respetar la ley para evitar problemas y, en definitiva, vivir tranquilos.

Contrariamente a lo que la gente puede llegar a pensar, la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) no recoge en ninguno de sus artículos esta figura jurídica de arrendamiento de una habitación. Solo se ocupa de viviendas alquiladas en su totalidad. Por lo tanto, es el Código Civil español quien por defecto se ocupa de legislar sobre el tema. En concreto, son sus artículos 1.542 a 1.582 los que regulan la materia.

Subsidiariamente, podemos acogernos en el mismo Código Civil a los artículos 523 a 529 que hablan de las reglas del usufructo y aplicarlos al derecho de uso y disfrute de la habitación. Supletoriamente, y ante un tribunal, podemos hacernos valer de la jurisprudencia de los varios tribunales que han dictado sentencias similares sobre el arrendamiento de habitaciones.

Por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares y de la Audiencia Provincial de Barcelona, que esgrimen la diferencia entre el alquiler de una habitación con el alquiler de una vivienda, argumentando que en el segundo tipo de arrendamiento “se cede una edificación adecuada para servir las necesidades de morada o residencia” de una persona o grupo de personas que “desarrollan la intimidad de su existencia” y que ese sitio constituye, en todo caso, “su hogar o sede de la vida doméstica”.

Así, alquilar una habitación no califica para desarrollar la intimidad de la vida de un sujeto, y tampoco en su plenitud, porque, como sigue desarrollando la sentencia, “carece de los servicios mínimos indispensables” para que la persona o personas puedan vivir, y estos servicios son compartidos con otras personas de la misma finca, por lo tanto su uso no es exclusivo.

Las plataformas de economía colaborativa en el alquiler de una habitación para turistas

Por supuesto, aunque la habitación no esté ocupada todo el año y se destine a períodos determinados de vacaciones de turistas, muy frecuente actualmente con plataformas de internet tipo airbnb, windu o ebab, deben regularse por contrato (generalmente las mismas plataformas lo suscriben).

Estas plataformas de “economía colaborativa” se dedican a proveer a turistas de habitaciones en pisos de ciudadanos “de a pie” por un precio sensiblemente menor del que pagarían por un hostal y, además, con el acicate de compartir la vida típica de un local, en vez de resignarse a dormir en un hostal con veinte camas de gente de todos los sitios.

Y además del contrato, la Ley Tributaria del IRPF observa deducciones y gravámenes para este tipo de actividad, de ahí la importancia de que cuentes con un buen gestor que te oriente en el camino de Hacienda, que en varias ocasiones puede resultar tortuoso.