Alquilar mi casa

La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada, sin perjuicio de que en la misma se realicen otras actividades debidamente autorizadas.

Algunos de los aspectos que se evalúan son la superficie útil mínima de la vivienda, la superficie de las diferentes estancias, la altura libre, los huecos y las dotaciones mínimas. 

El tipo de profesional que realiza el informe es un arquitecto técnico o superior. Pero es diferente a quién lo emite, ya que será un técnico del ayuntamiento el que acepte o no esta información y firme la cédula.

En la mayoría de ayuntamientos, la persona que puede pedir una cédula o un duplicado es el propietario de la vivienda o un representante autorizado.

Validez o duración de la cédula de habitabilidad

El objetivo de la cédula de habitabilidad es asegurar la habitabilidad de la vivienda apoyándose en la salubridad, higiene y solidez de la misma. Además, disponer de la cédula de habitabilidad en regla nos permitirá dar de alta los servicios de luz, gas y agua. También es requisito indispensable para poder vender o alquilar la vivienda.

La validez o caducidad de las cédulas de habitabilidad varía según el año de emisión de la cédula y el tipo de licencia:

• Antes del año 2004: Las viviendas que tramitaron su cédula de habitabilidad antes de este año tienen una caducidad de 10 años.
• Desde el año 2004: A partir de este año, las cédulas de habitabilidad tienen una caducidad de 15 años, tanto para las de primera ocupación como las de segunda ocupación.
• Desde el año 2013 en adelante: Las licencias de primera ocupación tienen una vigencia de 25 años, mientras que las de segunda ocupación o primera ocupación de rehabilitación tienen una validez de 15 años.

Una vez que la cédula caduca, el propietario de la vivienda debe iniciar un nuevo trámite para obtener una nueva cédula, contactando a un arquitecto o arquitecto técnico para gestionar el certificado de habitabilidad. Además, es importante mencionar que independientemente de la caducidad de la cédula, será necesario tramitar una nueva cédula de habitabilidad si se va a realizar una rehabilitación de la vivienda.

Normativa aplicable

La cédula de habitabilidad está regulada por normativas específicas que varían según la Comunidad Autónoma. Cada Comunidad Autónoma dispone de su propia normativa para regular las cédulas de habitabilidad, lo que significa que los requisitos para obtenerla pueden variar según la zona en la que se encuentre la vivienda. Sin embargo, a grandes rasgos, las condiciones exigidas para que una casa sea habitable son muy parecidas en todos los lugares.

De manera genérica, algunas de las condiciones mínimas exigibles para que un edificio de viviendas apruebe el examen de la cédula de habitabilidad incluyen:

• Garantizar la accesibilidad a cada una de las viviendas que conformen el edificio.
• Cumplir con características específicas en escaleras y ascensores.
• Asegurar dimensiones adecuadas para patios de ventilación y espacios comunes.
• Dotar a los edificios de la infraestructura de telecomunicaciones correspondiente.

La cédula de habitabilidad está regulada por las Comunidades Autónomas, de manera que cada una de ellas tiene su propia normativa al respecto.

Por ejemplo, en Cataluña, una de las comunidades que más cédulas de habitabilidad expide, está regulada bajo el Decreto 141/2012, del 30 de Octubre. Este decreto establece una vigencia de 25 años para las cédulas de primera ocupación y de 15 años para las cédulas de segunda ocupación y de primera ocupación de rehabilitación. Pasado ese tiempo, deberá renovarse.

En Asturias, la cédula de habitabilidad se regulaba por el Decreto 39/1998, de 25 de junio, pero en 2018 se actualizó con el Decreto 73/2018, de 5 de diciembre. Esta modificación supone la supresión de la cédula de primera ocupación, mientras que la de segunda ocupación y primera ocupación de rehabilitación siguen vigentes.

Cantabria establece, mediante el Decreto 141/91, de 22 de agosto, diferentes periodos de vigencia para la cédula de habitabilidad en función del tipo de vivienda. Por lo general, deberá renovarse en cada cambio de titularidad del arrendamiento o de ocupación. En el caso de hoteles, locales de hospedaje, residencias, pensiones, internados, etc., la cédula caducará a los 5 años. Los bungalows y alojamientos turísticos generales tendrán que renovar la cédula cada año.

En La Rioja, las condiciones mínimas de habitabilidad están reguladas por el Decreto 28/2013, de 13 de septiembre. Este establece que las cédulas podrán renovarse por periodos máximos de cinco años.

Murcia regula las condiciones de habitabilidad y la cédula mediante la Ley 5/1995, de 7 de abril.

En Navarra es el Decreto foral 142/2004, de 22 de marzo el que regula estas cuestiones. En esta comunidad, los tipos de cédula adquieren en este caso una denominación diferente: cédula de clase A (de primera ocupación y de primera ocupación de rehabilitación) y cédula de clase B (de segunda ocupación).

Tipos de cédulas de habitabilidad

Existen tres tipos de cédulas en función de la antigüedad del inmueble:

1. Cédula de primera ocupación: corresponden a las viviendas de nueva construcción, es decir, es la cédula de habitabilidad en vivienda nueva.
2. Cédula de segunda ocupación: se refiere a las viviendas que ya existen. Corresponde a la renovación de la cédula de primera ocupación y, por consiguiente, se trata de la cédula de habitabilidad en vivienda antigua.
3. Cédula de primera ocupación de rehabilitación: para aquellas viviendas en las que se ha realizado una rehabilitación de la misma.

Qué contiene el documento de la cédula de habitabilidad

El modelo del documento varía según la comunidad autónoma en la que te encuentres, pero siempre deberá incluir los siguientes datos:

1. Dirección y ubicación de la vivienda.
2. Superficie útil de la vivienda.
3. Habitaciones y espacios que conforman la vivienda.
4. Umbral máximo de ocupación.
5. Identificación del técnico habilitado que ha llevado a cabo el certificado.

Así, toda cédula debe incluir esta información, si bien el modelo de cédula de habitabilidad puede variar de una comunidad autónoma a otra. En Cataluña el documento de la cédula de habitabilidad es público y se tramita a través de la Agencia de l’Habitatge.

¿Qué es la cédula de calificación definitiva?

La calificación definitiva o cédula de calificación definitiva es el documento por el cual se certifica, una vez terminadas las obras, que un inmueble cumple con las condiciones exigidas para viviendas de protección oficial (VPO). Previamente se emite la calificación provisional, que sustituye a la primera en el periodo en el que se llevan a cabo las obras.

En esta cédula de habitabilidad de VPO se recogen las características de la vivienda, pero también cuáles son los precios máximos legales para su venta o alquiler y cuál es la duración de su régimen de protección.

Para saber cuándo finaliza el periodo de protección de tu vivienda protegida, deberás conocer cuál es esa duración y la fecha de calificación definitiva VPO, es decir, cuando se expidió la calificación.

Alquilar mi casa requiere una serie de trámites. No importa si se trata de un negocio ocasional en verano o a turistas en vacaciones, de un acuerdo temporal o de una negociación con opción a compra con un inquilino que proyecta tener casa propia en el futuro. Aunque es bueno que sepas que el alquiler turístico tiene una regulación diferente al de vivienda.

Cuando te dispongas a ceder el uso de tu vivienda por cualquier lapso a extranjeros o nacionales, te recomendamos que contactes a un abogado para redactar un contrato ¿Eso es necesario? Sí, si quieres que el notario lo eleve a escritura pública, y en España, los contratos de alquiler deben registrarse ante las autoridades y, por supuesto, pagar los impuestos correspondientes.  

El momento de arrendar lo decides tú: “quiero alquilar mi casa”, reservas presupuesto para publicidad y casi estás listo. Solo te falta el trámite del contrato, que es determinante, porque sus cláusulas, siempre que no sean ilegales, se imponen en cualquier disputa entre las partes. Porque a veces inquilinos y arrendatarios tienen criterios diferentes y un juez dirime el problema.

Los requisitos

¿Alquilar mi casa? ¿Qué necesito? Además de visitar tu casa y revisar que esté solvente, sea segura y otros detalles, el futuro inquilino necesita saber que en efecto eres propietario de la vivienda. También puedes subarrendar con autorización del dueño, y con los límites que impone la ley, pero digamos que se trata del arrendamiento de pisos de un propietario a uno o varios inquilinos.

Entonces podrías necesitar el título de propiedad. En todo caso, la ley permite que el inquilino consulte el Registro de la Propiedad para verificar los datos del inmueble. Del resto, los requisitos están del lado del inquilino. Te interesa conocer su solvencia, por eso puedes revisar su contrato de trabajo, sus nóminas o movimientos bancarios. También puedes pedir que presente fiadores.

La ley exige además que pague un mes de fianza. Aunque podéis acordar una cantidad superior. Ten en cuenta que ese dinero no queda en tus manos. Lo legal es que deposites el dinero antes de que el contrato cumpla dos meses de firmado, en la cuenta corriente de las Unidades de Fianza.

La propia transmisión patrimonial tiene su impuesto y ambas partes deben reflejar la negociación en su declaración de renta (IRPF).

La parte final

Y si bien te encuentras ante el inicio de una negociación, ¿visualizas ya el fin de la historia? El contrato termina, tú recuperas el uso y disfrute de la vivienda y haces con ella lo que te apetezca. El inquilino se marcha  y todo sigue su camino ¿Cierto? ¿O no es así?

La duración de los contratos de alquiler en España suele ser de un año, y la ley permite su renovación hasta tres años en principio. Pero recuerda que esos contratos pueden establecer el período de arriendo, y las condiciones para su renovación o revocación. En ese caso,  lo establecido en el contrato tiene prioridad.

Y, a menos que el documento sea muy detallado, los derechos de los cónyuges, parejas y otros familiares están establecidos en la ley para casos de divorcio, separación y fallecimiento de cualquiera de las partes.

Alquilar tu casa acarrea más cosas que redactar un aviso y tomar una foto para publicidad y subirlo a Internet. Recuerda que debes protegerte para seguir teniendo casa propia. Así que debes redactar un contrato que te proteja, y que ampare los derechos de tu inquilino, y te permita recuperar tu vivienda después del período acordado.

Pues al inicio todo puede parecer correcto, pero luego podrías tener que enfrentar imprevistos. Por eso, nuestro principal consejo es que te atengas a las leyes y realices los trámites pertinentes: establece un contrato, regístralo, establece la fianza, asegúrate de que tu inquilino sea solvente. Luego, sigue adelante con el negocio.

Propietario y arrendador tendrán que pagar varias cosas: los honorarios del abogado que redacta el contrato, los del notario que realiza la escritura pública y quizás tasas en el Registro de la Propiedad. Más tarde, deben reflejarlo en los impuestos (IRPF y por traspaso patrimonial). Pero recuerda que todo lo haces por proteger tu inmueble.

Los casos de alquiler

Concretamente nos referimos al arrendamiento regular. Cuando dices “quiero alquilar mi casa” por un tiempo. Ahora también se ha popularizado el arrendamiento a turistas, en verano o en otras vacaciones. Si te animas a realizar ese tipo de negocio, recuerda que tienen su propia regulación y debes estar pendiente de no incumplirla.

La ley te exige tener un contrato con tu inquilino. Se trata de un documento muy importante porque la justicia reconoce las cláusulas que estableces en él. Además te indica que debes registrarlo como escritura pública ante notario y hasta inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Algunos ayuntamientos suelen tener censos de viviendas alquiladas, actualizados en mayor o menor medida.

Te servirá revisar cualquier normativa al respecto en tu localidad.

Las partes

Tienes una moneda de dos caras: el arrendatario y el inquilino. El primero quiere asegurar su propiedad. Para ello se establecen parámetros en el contrato, porque no solo se trata de recuperar el control, sino de que todo se encuentre en buen estado. Es decir, que el inquilino no cause daños. Para eso existe una fianza de garantía. En casos conflictivos puedes recurrir a las leyes o a un tribunal local.

Entre ambas partes se encuentran los abogados, el notario, los jueces (como garantía) y cualquier otro organismo de control o regulación (como las Unidades de Fianza). También se encuentra Hacienda que supervisa y grava el intercambio de dinero.

Los alquileres de pisos, a nacionales o extranjeros, deben seguir todo el marco legal. España cuenta con una Ley de Arrendamientos Urbanos específica para este tema. Además le afectan algunos temas de la ley hipotecaria. En última instancia se recurre al Código Civil y ya en casos extremos las leyes pertinentes para enjuiciamiento.

Lo importante es que veas que se trata de un negocio entre partes que adquieren deberes y derechos en el marco de la ley. Recuerda que  no solo tendrás el disfrute de la renta: asumirás también algunos costos del inmueble (piensa que también los tendrías si lo sigues habitando), y debes cumplir con tus obligaciones tributarias.

¿Quieres alquilar tu casa? ¡Vas por buen camino consultando la normativa al respecto! Quizás no te hayas detenido en ello, pero lo primero que necesitas es el título de propiedad. Es decir, que debes poder demostrar que esa vivienda que alquilas es realmente tuya.

No saltes todavía a tomar las fotos para la publicidad. Detente un poco, puedes conversar con un abogado primero y revisar los trámites e impuestos que tendrás que pagar. Eso también te ayudará a fijar el alquiler.

El abogado te indicará que la Ley de Arrendamientos Urbanos es el marco legal de este tipo de alquileres en España. También es válido para locales comerciales, oficinas y otros. Si lo revisas, desde el inicio podrás percibir la importancia que otorga al contrato que realizan las partes. Sus disposiciones o cláusulas predominan en una disputa, siempre que no contravengan las leyes.

Y si te fijas en el Código Civil, que también regula este tipo de negocios, encontrarás la importancia que da a los acuerdos entre las partes.

Deberes y derechos

El contrato de alquiler dota de obligaciones al propietario y al inquilino. Como decíamos, el arrendatario quiere comprobar primero que negocias efectivamente con tu propiedad. Eso implica que debes tener en regla los papeles del inmueble, así lo hayas recibido en herencia o de otra manera, ante el Registro de la propiedad.

La ley de arrendamientos te indica que el inquilino debe entregarte el equivalente a un mes de alquiler como fianza. Pero, al ser una garantía, no puedes disponer de ese dinero: debes dejar en depósito en una cuenta corriente que pertenece a la Unidad de fianzas (en un máximo a dos meses después de la firma del contrato) y devolverlo hasta 15 días después de finalizado.

También encontrarás deberes y derechos para parejas o familiares de las partes –para casos de divorcios o decesos– y en temas que pueden no haberse establecido en el contrato como el período de arriendo.

El contrato –que identifica a las partes, la vivienda y establece las obligaciones de las partes– debe ser elevado a escritura pública por un notario.

En la actualidad es usual tener un seguro de vivienda que cubra daños y accidentes variados.

Local y tributario

Te corresponderán los tribunales locales en caso de disputa. Recuerda que las diferencias pueden llevar a un juicio civil, mercantil e incluso penal. Tu inquilino no puede realizar actividades ilegales en tu vivienda.

Debes revisar si en tu municipio existe un censo de pisos alquilados y cuál es tu obligación de registrarte.

El tema de impuestos también debe capturar tu atención. Revisa los requisitos, pues puede generar un pago para el propietario (por la transferencia patrimonial), y descuentos en la renta del inquilino. Esto también lo puedes conocer en la legislación tributaria nacional y en la normativa local.

En todo caso, alquilar no significa poner en riesgo tu casa. Al contrario, si quieres alquilar tu casa alimentas el mercado de inmuebles disponibles y obtienes un ingreso adicional. Por eso también ahora surgen nuevos negocios como el alquiler a turistas, a extranjeros, en verano y en otras vacaciones.